일부 소폭의 조정은 남아있지만 부동산 세제 개편의 기본적인 사항은 사실상 이미 결론이 나있다.
28일 현재까지 드러난 세제 개편 내용을 토대로 사례별 세금 변동 내역을 추정해봤다.
◇보유세
지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 구성된 보유세 분야에서 가장 큰 변화는 종부세 대상 주택이 기준시가 기준 9억원초과에서 6억원초과로 확대되고 세대별로 합산 과세되는 것이다.
아울러 종부세의 경우 과표 적용률이 현행 50%에서 내년부터 70%로 높아져 2009년까지 매년 10%포인트씩 높아지는 점도 세부담을 크게 늘리는 요인이다.
종부세 상승 상한폭은 200%다.
재산세의 경우는 과표적용률이 2008년부터 5%포인트씩 인상되고 상한폭 상한선도 50%로 정해져 큰 변동은 없다.
이에 따라 새로 종부세 대상 주택에 편입되는 주택을 중심으로 세부담이 급격히늘어날 전망이다.
종부세는 현재 ▲9억원초과-20억원 1.0%, ▲20억원초과-100억원 2.0% ▲100억원 초과 3.0% 등 3가지 세율 체계를 갖고 있으나 종부세 단계의 세분화와 세율 조정에 대한 검토 작업이 진행중이다.
예를 들어 시가 13억원(기준시가 8억5천400만원)인 강남권의 40평대 아파트의 경우 올해는 종부세 대상이 아닌 만큼 재산세(부가되는 교육세, 도시계획세, 공동시설세 포함) 부담분만 258만원만 내면 된다.
단순 계산으로는 재산세 부담분이 300만원도 넘지만 올해 보유세 상승폭 상한선에 걸려 그나마 258만원만 물게 된다.
그러나 내년에는 6억원초과분에 대해 과표적용률이 기준시가의 70%인 종부세(농특세 포함)를 내야 하며 현행 세율 체계를 적용할 때 130만원 수준에 달한다.
세무사들이 현행 종부세 세율체계로 추정한 이 주택의 내년 보유세 부담분은 466만원으로 올해보다 80%가량 늘게 된다.
종부세 과표 적용률이 매년 10%포인트씩 올라 2009년에는 100%로 오르고 재산세는 과표적용률이 2008년부터 5%포인트씩 상승하는데 따라 이 주택이 물어야 할 보유세 부담분은 2007년 509만원, 2008년 569만원, 2009년 629만원으로 커진다.
종부세 대상이 아닌 경우는 상대적으로 세 부담 증가폭이 크지는 않지만 어찌됐든 늘어나기는 마찬가지다.
시가 3억원대(기준시가 1억8천만원)인 수도권내 35평형 아파트의 경우 올해 재산세 부담분은 약 38만원이지만 2006년 47만원, 2007년 48만원, 2008년 54만원, 2009년 61만원으로 늘어나게 된다.
물론 이 아파트 소유자의 남편이 강남권에 시가 6억원대(기준시가 4억3천만원)의 아파트를 갖고 있다면 세대 합산 과세로 종부세까지 물게 된다.
특히 시가에 점점 접근해가는 기준시가의 현실화 정도에 따라서는 세금 부담이 더욱 커질 수 있다.
◇양도소득세
집을 팔때 물리는 양도소득세 분야에서 가장 큰 변화는 1가구 2주택자에 대한 중과세다.
그동안 1가구 2주택자는 집을 팔때 9∼36%의 누진세율로 세금을 물었으나 2007년부터는 50%의 높은 단일세율로 중과세된다.
대상 가구는 2주택을 보유한 70만 가구중 수도권은 1억원이하, 지방은 3억원이하 주택과 결혼, 상속, 주말부부 등 각종 불가피한 사례를 제외하면 20만∼30만가구로 추정된다.
1가구 1주택자와 1가구 3주택자의 경우 실거래가 과세제도가 2007년부터 적용되는데 따라 역시 세금 부담이 늘어나게 되지만 다른 큰 변동사항은 없다.
1가구 2주택자의 경우 2007년 양도소득세 부담액은 현재보다 세자릿수의 증가율을 기록하는 경우도 적지 않다.
특히, 현재 과표로 실거래가를 적용받는 서울 강남권 등 투기지역에 비해 기준시가로 세금을 내는 서울 강북권이나 지방권의 세금 증가율이 더 크다.
예를 들어 지난 2003년 5월에 7억4천만원에 취득한 서울 강남구 대치동 41평형 아파트를 현재 11억5천만원에 팔 경우는 실거래가를 기준으로 9∼36%의 세율을 적용받아 양도차익의 32.3%인 약 1억2천만원(주민세 포함)을 세금으로 내게 된다.
그러나 2007년에 팔면 50%의 세율이 적용돼 양도차익의 절반 수준인 1억8천만원가량을 물어야 한다.
또 2003년 5월에 4억4천만원(기준시가 3억1천450만원)에 취득한 노원구 중계동의 42평 아파트를 5억9천만원(기준시가 4억400만원)에 지금 판다면 양도소득세는 기준시가를 기준으로 물려 양도차익의 20.3%인 1천627만원 수준이다.
이에 비해 2007년에 팔면 50%의 세율에 실거래가 적용까지 겹쳐 역시 양도차익의 절반수준인 6천212만원을 물어야 한다.
내년의 경우는 별 변동이 없지만 이들 사례처럼 보유 기간이 3년이상으로 접어드는 경우는 양도차익의 10%에 대해 장기보유특별공제 혜택을 받는 만큼 세금부담이 다소 줄어들 수도 있다.
◇취.등록세
취.등록세(농특세 등 포함)는 현재 기준시가를 기준으로 4.0%를 물리고 있지만 세율이 3.5%로 인하된다.
그러나 내년부터는 기준시가 대신에 실거래가가 적용될 예정이어서 실제 부담액은 늘어난다.
예를 들어 실거래가 5억9천만원(기준시가 4억400만원)인 노원구 중계동 42평형 아파트를 지금 매입한다면 기준시가를 기준으로 4.0%인 1천616만원정도만 내면 되지만 가격 변동이 전혀 없더라도 내년에는 실거래가의 3.5%인 2천65만원을 내야 한다.
세 부담액이 27.8%가량 증가하는 셈이다
현재 지역별로 차이는 있지만 대체로 기준시가가 실거래가의 70%를 좀 넘는 수준인 점에 비춰 다른 지역들도 마찬가지다.
