정부는 31일 과천 정부종합청사에서 헌법 만큼 고치기 힘든 제도를 만들겠다고 공언해온 '부동산 제도 개혁방안'을 공식 발표했다. 소위 8·31부동산 대책으로 일컬어지는 이번 대책을 통해 정부는 수요와 공급 조절을 통한 부동산 시장의 안정을 꾀했다.
여러 가지 대책을 포함하기는 했지만 이번 대책의 가장 큰 '핵심' 은 단연 '세제강화' 라고 해도 과언이 아니다.
다음은 이번 대책에 포함된 세제개선과 관련한 문답풀이다.
[투기이익 환수-양도소득세 강화]
▲2006년부터 양도세가 실가로 과세되는 것은?
-내년부터는 1세대2주택 및 비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주의 농지·임야·목장용지는 실거래가를 기준으로 양도세가 과세된다. 오는 2007년부터는 이 들을 비롯한 모든 경우에 양도세가 실가기준으로 과세된다.
▲전면 실가 전환시 1주택 비과세는 어떻게 되는가?
-실거래가 과세전환시에도 1세대1주택과 같이 양도세가 비과세되는 것은 현재와 같이 비과세가 유지된다. 다만 1주택이더라도 양도가액 6억원 초과주택은 실가로 과세된다.
▲실가과세로 전면 전환시 양도세율을 낮추는가?
-현재도 부동산 가격이 오른 투기지역 드에 대해서는 실가로 과세되고 있다. 실가과세는 이제까지 상대적으로 세금을 적게 내왔던 부분을 실제소득에 맞게 과세하는 것으로서 과세를 정상화하자는 차원이다.
▲1세대2주택 양도세 50% 중과는 언제부터 시행하는가?
-1세대2주택자의 양도차익에 대해서는 50%(주민세 포함 55%)의 세율이 적용되고 장기보유특별공제도 배제된다. 시행시기는 2007년부터다. 올해 입법조치를 마무리 하고 1년간 유예해 매물을 유도한 뒤 시행할 계획이다.
▲중과대상 1세대2주택 수는?
-전체 970만 세대의 2.8%인 28만세대로 추정된다. 이 중 1세대2주택은 72만세대(전체의 38.2%)인데 이 중 중과예외가 적용되는 44만세대를 제외한 나머지 세대가 중과세를 적용받게 될 것으로 추정된다.
▲중과대상에서 제외되는 소형주택의 구체적인 범위는?
-중과제외 대상 판정시 소형주택은 면적기준 없이 가액기준으로 공시가격 1억원 이하인 주택이어야 한다. 다만 소형주택이어도 '도시 및 주거환경 정비법' 에 의한 정비구역으로 지정고시된 지역에 소재하는 주택은 양도세 중과대상이다.
▲현재 주택2채를 가지고 있는데 언제까지 처분해야 양도세 중과를 받지 않을 수 있는가?
-1세대2주택 양도세 중과는 2007년부터 시행된다. 따라서 2주택 보유자는 2006년 12월31일 이전에 주택을 양도하는 경우에는 중과되지 않고 일반세율을 적용받을 수 있다. 양도시기는 잔금청산일 또는 등기이전일 중 빠른날을 택하게 된다.
▲수도권에 기준시가 2억원 주택 1채, 기준시가 9000만원짜리 주택 1채 등 모두 2채의 주택을 가진 경우 중과대상이 되는가?
-수도권의 경우 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 이 경우 2주택에 해당한다. 기준시가 9000만원짜리 주택을 먼저 양도할 경우 수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 2주택 양도세 중과대상에서 빠짐으로 양도세가 중과되지 않는다.
그러나 기준시가 2억짜리 주택을 양도할 경우 수도권 기준시가 9000만원 주택은 2주택 중과대상에는 해당되지 않지만 2주택 산정시 주택수에 포함되므로 2억원짜리 주택 양도시에는 양도세가 중과된다.
▲수도권 또는 광역시에 주택 1채, 지방에 1채를 소유하고 있을 경우에는 중과대상인가?
-수도권 또는 광역시 소재 주택은 모두 주택수 계산에 포함되나 지방 소재 주택은 기준시가 3억원을 초과하는 경우에만 주택수 계산에 포함되므로 이 경우 지방에 소재하는 주택의 가액이 기준시가 3억원을 초과하는 경우에믄 2주택에 해당된다.
지방에 소재하는 주택이 기준시가 3억원을 초과해 1세대2주택에 해당하는 경우 지방에 소재하는 주택은 중과대상에 해당되며 수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 기준시가가 1억원을 초과하거나 '도시 및 주거환경 정비법' 에 의한 정비구역으로 지정된 지역에 소재하는 주택은 양도세 중과대상이 된다.
▲2개 가구로 구분된 1채의 다가구 주택을 소유하고 있을 경우에는 중과대상인가?
-다가구 주택은 1채의 주택을 지분형태로 소유하는 건축법상 단독주택이나 세법상 한가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분은 각각 하나의 주택으로 본다.
이 같은 경우 2개 가구로 구분된 각각을 하나의 주택으로 보아 1세대2주택 여부를 판단한다. 다만 이 다가구주택을 하나의 매매단위로 삼아 1인에게 양도하는 경우에는 단독주택으로 간주해 2주택 여부를 판단한다.
▲주거용으로 사용하는 오피스텔도 주택수 계산시 포함되는가?
-오피스텔을 소유하면서 사실상 주거용으로 사용하는 경우 하나의 주택으로 계산한다.
▲1세대1주택 비과세 대상인데 2주택인 경우 1세대2주택 중과대상이 되는가?
-일시적 2주택자가 1년 이내에 종전주택 양도시, 부모봉양을 위한 세대합가 후 2년이내에 먼저 양도한 주택, 1주택 소유자간 혼인 후 2년 이내에 먼저 양도한 주택, 상속주택, 문화재주택 농어촌주택으로서 상속주택 등 1세대1주택 비과세 대상은 2주택이지만 중과대상에서 제외된다.
▲비사업용 나대지, 잡종지, 부재지주 소유농지, 임야 등에 양도세를 중과하는 것은 언제부터 시행하는가?
-비사업용 나대지 등에 대한 양도세 중과는 1년 유예기간을 설정해 2007년부터 시행된다. 개인이 소유한 비사업용 나대지, 잡종지, 부재지주 소유농지 등은 60%의 양도세율이 적용되고 3년 이상 보유했더라도 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다.
▲2006년 양도세가 실거래가로 과세되고 2007년부터 양도세가 중과되는 농지의 범위는?
-원칙적으로 토지소유자가 재촌하면서 자경하는 농지만 중과대상에서 제외된다. 재촌자경 농지란 농지가 소재한 시군구 또는 연접한 시군구에 거주하면서 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 1/2이상을 자기기 경작하는 것을 말한다.
다만 농지법에서 예외적으로 농지소유를 허용하는 경우 양도세 중과에서 제외할 방침이다. 예를 들어 주말농장, 종자생산자, 농업기자재 생산자가 소유한 농지는 중과대상에서 제외하고 상속농지와 이농자가 소유한 농지는 상속받은 날과 이농한 날부터 일정기한 이내에 양도하는 경우 중과에서 제외할 예정이다.
