이는 세제강화로 투기수요를 잠재우는 한편, 미니신도시 건설·판교신도시 공급 물량 확대 등을 통해 안정적으로 주택을 공급함으로써 강남의 주택수요에 부응한다는 생각이다.
또 개발부담금·기반시설부담금 등을 통해 토지 투기를 방지하고 개발혜택에 따른 합리적인 비용을 수요자에게 부담하도록 할 방침이다.
다음은 이번 대책에 포함된 주택·토지 관련 문답풀이다.
[무주택 서민 주거안정 지원]
▲생애 최초 주택자금 지원조건과 대상은?
- 세대주를 포함, 세대원 모두가 주택을 소유한 사실이 없는 자로 생애 최초로 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 신규 분양주택을 구입하는 경우, 시중금리보다 낮은 금리로 구입자금을 융자받을 수 있다.
▲국민주택기금 전세자금 대출자격은?
- 영세민 전세자금의 경우, 일정금액 이하의 전세계약을 체결한 무주택 세대주로서 해당 지자체에서 부동산·중대형 이상 자가용 자동차 등의 소유여부를 토대로 영세민전세자금 대출대상자로 추천한 이들을 대상으로 한다.
서울의 경우 전세보증금이 5천만원 이하, 광역시 및 수도권과밀억제권은 4천만원 이하, 기타지역은 전세보증금 3천만원 이하일 경우가 대출 대상이다.
근로자·서민 전세자금의 경우, 연소득 3천만원 이하이고 대출신청일 현재 6개월 이상 무주택 세대주인 근로자와 서민이다.
대출을 위해서는 주택금융공사의 보증서 또는 연대보증인이나 집주인의 전세자금 반환 확약서가 있어야 한다.
▲개발이주자 전세자금을 지원받기 위한 조건은?
- 공공사업 시행으로 인해 이주하는 세입자 또는 저소득 주택소유자로서, 공공사업지구 지정을 위한 주민공람 개시일 3개월 이전부터 거주하고 있어야 한다.
[국민임대주택 건설]
▲재정지원 강화로 입주자 부담은 얼마나 줄어드는가?
- 국민임대주택 건설비용에서 입주자가 부담하는 비율이 평균 29.8%에서 24.2%로 5.6% 인하된다. 국민임대주택 건설시 호당 사업비를 6600만원(평균 17.8평×375만원)으로 가정하면, 입주자들의 임대보증금은 가구당 1966만원에서 1537만원으로 평균 429만원이 줄어들게 된다.
▲다가구 매입임대주택의 입주자격과 입주조건은?
- 무주택 세대주로서 기초생활수급자, 차상위계층, 모·부자가정, 장애인 등에게 우선적으로 공급된다. 임대료는 영구임대와 비슷한 보증금 250∼350만원, 월 임대료 8∼9만원 수준이다.
[주택공급 확대방안]
▲국·공유지 활용을 통해 신규택지를 개발하기 위한 절차는?
- 송파·거여지구는 개발제한구역이므로 우선 그린벨트 해제가 필요하며, 이를 위해 법령 개정은 필요없지만 수도권 광역도시 계획에 반영할 필요가 있다.
올 연말 이전이나 내년에 중앙도시계획위원회의 심의를 거친 뒤, 주민·지자체·전문가 의견 수렴과 함께 건교부장관의 결정으로 도시계획 변경절차를 거치고 나서 수도권 광역도시계획에 반영할 예정이다.
▲국·공유지에서 건설되는 주택은 언제 분양되는가?
- 개발제한구역 해제가 2005∼2006년에 완료될 경우, 2007년 지구 지정을 거쳐 2008년 하반기에 최초 분양이 이루어질 것으로 본다.
▲국·공유지에도 주공 등에 의한 공영개발이 적용되는가?
- 강남지역 수요 흡수를 위한 국·공유지 활용 택지의 경우, 주택정책 목적상 공공부문이 중요한 역할을 담당하는 것이 필요한 지역이므로 주택공영개발 적용을 추진할 계획이다.
▲도심광역개발에서 인센티브는 어떻게 적용되는가?
- 공공이 시행하는 경우에 한해 사업시행자 지정요건·소형의무비율 완화·용적률 추가 허용 등의 인센티브가 적용되며, 민간이 현행 조합방식 등으로 사업을 시행할 경우 적용되지 않는다.
공공이 시행하는 사업에 대한 용적률 인센티브의 경우 광역지구 내 개발계획이 수립되면 대상지구내 용도지역 변경이 이뤄진 것으로 간주해 용적률을 높일 수 있다. 예를 들어 서울시내 2종 지구일 경우 현행 용적률은 200% 수준이지만 개발계획이 수립되면 3종지구로 250% 수준까지 높일 수 있다.
▲광역지구 내에 있는 재건축단지도 규제완화가 적용되는가?
- 재건축단지는 광역지구에는 포함될 수 있으나 규제완화 및 용적률 인센티브 적용대상에서는 제외된다.
▲현행 재개발 임대주택과 광역개발시 개발이익환수를 위해 건설하는 임대주택의 차이는?
- 재개발 임대주택은 용적률 증가분과 관계없이 전체물량의 17% 수준으로 건설해야 하고, 이를 지자체에서 매수(대지비-감정가, 건축비-표준건축비)해 기존 세입자에게 임대한다.
용적률 인센티브를 얻는 임대주택은 현행 용적률 외에 추가되는 용적률의 일정비율을 임대주택으로 건설해야 하고, 지자체에서는 표준건축비만 지급하고 대지는 기부체납 형식으로 매수한다.
▲광역개발 사업추진시 공공 수용방식이 적용되는가?
- 광역개발이 시행되는 지역은 주로 기존 단독주택이 밀집된 지역이므로 일반적으로 관리처분이나 환지방식으로 추진하도록 할 계획이며, 은평뉴타운과 같이 나대지 비율이 일정수준 이상인 지역에서는 공공에 의한 수용방식이 허용된다.
▲뉴타운사업도 새로운 특별법을 적용받을 수 있는가?
- 현재 뉴타운사업이 진행중이거나 계획이 발표됐더라도 새로 제정되는 특별법에 의한 광역지구 지정을 신청할 경우, 특별법의 절차에 따라 사업을 추진할 수 있다.
[주택공급제도 개편]
▲주택채권의 발행조건과 매입상한금액은?
- 최초 분양받는 이의 과도한 시세차익을 환수하기 위해 발행한다는 점에서, 최초 분양자가 실제로 부담하는 가격(분양가＋채권매입에 따른 손실액)이 인근 아파트 시세에 근접하는 수준이 되도록 채권매입 상한금액을 책정할 계획이다.
▲분양권 전매제한 아파트의 환매요건과 절차는?
- 현행 규정상 분양가 상한제 적용 주택의 경우 전매제한 기간 중에도 불가피한 이주나 이혼·경매 등 사유가 있는 경우 사업주체의 동의를 얻어 시장에 매각할 수 있으나 주공이 우선적으로 매수할 수 있다.(매수가격은 이미 납입한 금액 또는 최초 분양가에 1년만기 정기이자율을 합산한 금액)
▲25.7평 이하 주택을 분양받은 사람이 재당첨 금지기간 내에 25.7평 초과 주택도 분양받을 수 없는가?
- 분양가 규제가 적용되는 주택을 분양받은 사람은 재당첨 금지기간 내에는 평형에 관계없이 청약대상인 모든 신규주택을 다시 분양받을 수 없다.
▲판교 등에서 공급되는 25.7평 초과 임대주택의 공급조건은?
- 판교 등 주택공영개발지구에서는 25.7평 초과 공급물량의 일부를 월세형 또는 전세형 임대주택으로 공급하고, 시장 상황에 따라 이를 매각해 공공의 수급조절기능을 강화할 계획이다.
이같은 임대주택은 일반적인 10년 장기임대주택과 달리 임대기간은 2년(연장가능), 임대료는 인근 시세에 근접한 수준으로 책정하고 입주자격은 제한하지 않을 계획이다. 또 해당 주택 매각시 기존 임차인에게 분양우선권을 부여하지 않을 것이다.
[토지시장 안정대책]
▲ 토지취득시 자금조달 내역을 제출토록 하는 이유는?
- 출처가 불분명한 자금·탈세·명의신탁에 의한 취득 등에 대해 사후 적발을 가능하게 해 각종 탈법적인 거래를 억제하기 위한 것이다.
▲非도시지역의 토지분할 허가에 따른 기대효과는?
- 도시지역 내의 녹지지역만을 대상으로 하던 토지분할 허가대상 규정을 非도시지역으로 확대, 기획부동산업체 등의 무분별한 분할을 막아 투기적 거래 및 투기조장행위를 방지할 수 있을 것으로 본다.
▲토지거래허가제 강화로 인한 거래위축 등 부작용에 대한 대책은?
- 실수요 목적의 토지취득만을 허용하는 제도이므로 정상적인 거래나 개발이 위축될 것으로 보진 않지만 투기요인이 해소되면 즉시 허가구역에서 해제해 국민불편을 최소화할 방침이다.
▲기반시설부담금제의 도입 이유는?
- 개발에 따른 혜택을 받는 사람이 개발비용을 부담하는 것이 합리적이기 때문이다.
이 제도를 통해 기반시설에 대해 개인이 비용을 부담하지 않으면서 혜택만 누리려는 외부불경제 현상을 막고, 외부비용을 이용한 과도한 개발을 억제해 토지시장을 안정시킬 수 있다.
▲개발부담금과 기반시설부담금의 차이는?
- 개발부담금은 일정규모 이상의 토지개발에 따른 지가상승 차익을 환수하는 제도이며, 기반시설부담금은 토지의 고밀도 이용에 따른 기반시설 설치비용을 원인자가 부담하는 제도다.
개발부담금은 지가상승으로 인한 부당한 차익을 적정하게 환수해 토지 투기를 방지하기 위한 것이고, 기반시설부담금은 개발에 따른 설치비용을 조달하는 것이 주 목적이고 개발이익 환수는 부수적인 목적이라는 데 차이가 있다.
▲개발부담금 및 기반시설부담금으로 인해 과도한 부담전가·가격상승효과가 예상되지 않는가?
- 개발부담금은 공공기관 시행사업과 서민주택 등에 대해서는 부과면제 또는 감면제도를 운영하고 있으며, 그동안의 경험을 비춰볼 때도 부담전가나 가격상승은 크지 않을 것으로 본다.
기반시설부담금 역시 소비자에게 상당부분 전가되더라도 원인자 및 수익자부담의 원칙에서 볼 때, 소비자의 실질부담이 증가된 것으로 볼 수는 없다.
▲개발부담금 및 기반기설부담금으로 인해 개발의욕을 위축시킬 우려가 있지 않은가?
- 개발사업은 주로 거시경제 상황과 부동산시장 여건에 영향을 받는다는 것이 일반적인 견해이며, 기반시설부담금의 경우도 국민임대주택, 농어촌주택, 중소기업 창업공장 등 각종 면제·감면제도을 마련할 계획이기 때문에 개발행위가 위축되지는 않을 것으로 본다.
▲기반시설부담금 부과대상을 일정기준 이상 건축행위로 하면 소형주택 등 서민주택도 부과대상인가?
- 소형주택도 신규인구 유입에 따라 기반시설 소요가 발생한 것이므로 부과대상이 되지만, 부담금 자체가 지가수준 및 건축규모에 비례하므로 소형주택의 부담은 크지 않을 것이다. 또 일정규모 이하 건축행위는 면제 또는 감면할 계획이다.
▲기반시설부담금은 어디에 사용되나?
- 우선 해당지역 지자체가 사용하고, 광역도로·공원 등 광역적 기반시설 설치가 필요한 한도에서 시·도가 사용한다. 국가도 국가적 기반시설 확충을 위해 일부 사용할 계획이다.
지자체에서는 '기반시설특별회계'를 설치해 기반시설 설치용도로만 사용하고, 국가에서는 '균형발전특별회계'로 귀속해 관리할 계획이다.
▲투기우려지역의 부재지주에 대한 채권보상 강화 배경은?
- 현재 부재지주에 대해 보상금을 3000만원 초과분에 대해 채권으로 지급할 수 있으나 사업시행자가 임의로 선택할 수 있어 실효성이 미약하다.
또 최근 대규모 개발사업 등으로 토지보상비가 급증하고 대체토지 수요 증가로 지가도 상승하는 등 악순환이 우려돼 이를 억제하기 위해 채권보상의 활성화가 필요하다.
