내년부터 고가 비주거용 일반건물, 즉 '꼬마빌딩'의 상속세나 증여세가 오를 전망이다.
국세청이 상속·증여세를 계산할 때 이들 건물의 시가를 지금과 같은 간접적인 평가수단인 기준시가가 아니라 감정평가를 활용해 산정하기로 했기 때문이다.
19일 기획재정부와 국세청에 따르면 국세청은 내년부터 고가 비주거용 일반건물의 상속·증여세를 산정할 때 감정평가를 의뢰해 건물의 시가를 파악할 예정이다.
이를 위해 최근 내년도 정부 예산안에 국세청이 감정평가 의뢰 비용으로 쓸 수 있도록 24억원의 예산이 반영됐다.
이를 위한 법적 근거는 이미 마련됐다.
올해 초 '상속세 및 증여세법' 시행령이 개정될 때 비주거용 일반건물의 상속·증여세를 매기기 위해 건물에 대해 감정평가를 할 수 있는 법적 근거를 마련하는 내용이 포함됐다.
기본적으로 상속·증여세를 계산할 때 매매사례를 통해 확인된 현 시가를 우선 반영하는 것이 원칙이지만, 아파트 등 공동주택을 제외한 다른 부동산은 형태가 제각기 달라 유사 매매사례를 찾기 어려워 국토교통부의 공시가격이나 국세청 기준시가 등 보충적 방법으로 평가한다.
국세청은 비주거용 부동산 중 대형 오피스 등 집합건물에 대해선 일일이 개별 기준시가를 공시하지만 일반 건물은 개별 가격을 공시하지 않고 다소 복잡한 방법으로 기준시가를 계산한다.
즉, 토지는 공시지가를, 건물은 면적(㎡)에 '㎡당 금액'을 곱해 가격을 산정하는 이원적인 방식이다. 이때 ㎡당 금액은 건물신축가격기준액, 구조지수, 용도지수, 위치지수 등을 곱해서 산출되며 국세청은 매년 지수 등을 조금씩 조정한다.
이런 방식은 토지와 건물이 일체로 거래되는 시장에서 실제 가치를 제대로 반영할 수 없는 한계가 있다.
비주거용 집합건물의 기준시가는 실거래가 반영률이 아파트와 비슷하거나 이보다 다소 높지만, 일반건물은 이에 미치지 못해 과세 형평성 문제가 끊이지 않고 제기됐다.
자산가들의 대표적인 재테크 대상이자 부의 대물림 수단인 꼬마빌딩에 적절한 수준의 세금이 부과되지 못하고 있다는 점은 과세평등을 요구하는 국민 눈높이에도 맞지 않는다는 지적이 많았다.
국세청이 비주거용 일반건물, 즉 꼬마빌딩에 대해 기준시가로 시가를 산정하지 않고 감정평가를 통해 직접 파악하기로 한 것은 이와 같은 다른 부동산간 과세 형평성을 확보하기 위한 조치다.
국세청은 일정 가격 수준 이상인 고가 꼬마빌딩에 대해 상속·증여세를 매길 때 감정평가를 할 방침이지만 가격 기준은 아직 검토 중이다.
