일본인들은 직장에서 은퇴하기 전까지는 신도시의 넓은 아파트에 살기보다 도심의 조그만 원룸이나 투룸 같은 초소형 아파트에 산다. 한국에서도 재테크에 성공하는 분들은 외곽지역의 넓은 신도시 아파트보다는 도심의 좁고 불편하지만 소형아파트를 매입해 거주한 분들이다.
'캐슬' '팰리스' 등 브랜드가 붙고 백화점 이용에도 편리한 도심에 위치한 한국인 친구의 대단지 아파트를 방문하는 일본인들은 “엄청난 재벌집안이구나”라고 느끼는 분들도 있다고 한다.
신도시 주민들 소득 감소 속도 빨라
니혼게이자이신문이 일본 총무성이 작성한 '시정촌 과세상황 등의 조사'를 분석한 결과, 2011~2016년 기간 동안 수도권 외곽지역 주민들의 소득이 빠른 속도로 감소하고 있다. '베이비 붐' 세대가 연금생활에 들어서면서 도쿄 주변을 둘러싸고 있던 신도시 거주민들의 소득이 급격히 낮아진 것이다. 마치 도넛 모양처럼 수도권 주변지역 거주 인구의 고령화·인구감소·소득 감소가 발생하고 있다. 반면 도쿄 중에서도 미나토구 등 도심 지역은 같은 기간 과세대상 소득이 크게 증가했다.
성공하는 신도시 '압축도시론'
양적 팽창위주의 신도시 정책은 인구 성장기의 정책으로 중심시가지의 쇠퇴를 가져오고 도시유지비용의 증가를 가져온다. 고령화 사회가 진행되면서 일본도 교외형 신도시 개발전략을 포기하고 도심개발로 선회하고 있다. 즉 주거단지와 업무시설을 함께 고밀도로 개발하는게 오히려 환경적이라는 '압축도시론'이 대안으로 제시되고 있다.
도쿄와 나리타공항 사이에 위치한 '마큐하리 신도심'은 다마 뉴타운과는 다른 전략으로 비교적 성공했다는 평을 듣고 있다. '마큐하리'는 일본 내에서 도시형 집합주거의 대표적 사례로 꼽히는데 도시계획이나 건축을 전공하신 분들이 일본 동경을 방문하면 꼭 한번씩 들리는 코스다. 이곳은 주거 중심이 아닌 업무, 문화, 교육, 연구시설을 갖춘 '복합신도시로 개발, 일본대기업뿐만 아니라 다국적 기업들이 입점하면서 젊은층의 인구가 증가하면서 활력을 찾았다.
우리나라의 1기 신도시의 경우도 리모델링으로 방향을 잡으면서 업무시설과 쇼핑·교육문화시설을 집중적으로 유치하는 압축도시 형태로 나아간다면 일본의 마큐하리와 파리의 라데방스 (프랑스 현지선 '라디팡스'로 발음해야 실제 의사소통이 되었음) 못지않는 인기 주거지로 거듭날 것이다.
수직 개발을 시작한 미국
제2차 세계대전 종전 이후 고속도로를 건설로 도로망이 확대, 그 결과 마이카 시대가 개막되면서 미국 신도시가 시작되었다. 하지만 미국의 경우도 외곽신도시는 출퇴근 교통난으로 인한 생산성 저하와 환경오염·도심공동화 현상 등을 야기했고 지방 정부도 도로·상하수도·전기·가스 등의 생활 인프라 시설을 구축하는 데 막대한 비용이 소요되었다.
결과적으로 그동안의 수평적·양적 공간 팽창을 탈피해 복합용도의 압축·고밀도 개발(수직적인 집약 개발(clustered developments)로 바뀌었다. 2008년 금융위기이후 미국인들도 출퇴근 시간과 비용을 절약하기 위해 교외보다는 직장이 있는 도심의 소형 임대아파트 등으로 이동했다.
미국의 도시개발은 대중교통 중심 도시개발(TOD·Transit-Oriented Development) 로 바뀌고 있고 역시 도심지역의 랜드마크가 글로벌 관광객까지 유입시켜 도시의 부를 키우고 있다.
기업 없는 일본 신도시는 몰락 진행중
부동산 시장 연구차 일본을 수차례 들락거렸다. 특히 도심에서 멀리떨어진 일본의 신도시를 살펴보고자 새벽부터 운동화 차림에 카메라를 들고 발바닥이 부르트도록 헤집고 다녔다. 다행히 오래전 대학졸업후 일본어 통역을 잠시 했기에 현지인들과 대화하면서 마음 깊숙한 그들의 의중까지도 이해할 수 있었다.
오사카 중심부로부터 전철로 30~40분 정도 거리인 '센리 뉴타운'을 방문해보니 센리 중앙역 주변의 마트와 관공서, 금융기관 등으로 외지에서 출근하는 사람 외에는 센리 뉴타운서 외지로 나가는 젊은이는 눈에 띄지 않았다. 역에서 10분거리의 주택단지로 들어서니, 도쿄나 오사카 시내에서는 보기 힘든 잔디가 깔린 중형아파트가 우리나라 아파트촌과 비슷했다.
하지만 출퇴근 시간에 필자가 방문했음에도 불구하고 70세정도 보이는 분들만 두어분 느린걸음으로 산책하러 다닐 뿐, 젊은이는 거의 눈에 띄지 않았다.
1961년 오사카 북부권에 조성된 '센리 뉴타운'은 일본 최초의 신도시로 뒤를 이어 오사카 남부에 센보쿠, 서부에 호쿠세쓰 등 신도시가 개발됐다. 센리 신도시의 계획인구는 15만명이지만, 최근 인구수는 계획인구의 절반을 약간 상회하는 수준이다.
동경에서 서쪽으로 약 30㎞ 떨어진 '꿈의 도시'라는 애칭을 가치고 있는 '다마 뉴타운'도 한국처럼 베이비붐 세대인 '단카이세대'가 대거 이동해 가구를 꾸렸다. 다마 신도시의 계획인구는 34만여명. 하지만 현재 인구는 절반을 약간 상회하는 수준이다.
신도시는 도심에 비해 의료, 쇼핑, 문화 등 편의시설 이용이 불편한 점도 젊은층의 탈(脫) 신도시 요인이다. 경기가 침체될수록 상대적으로 일자리와 놀거리가 풍부한 도심 지역에 사람들이 모인다는 것은 세계적인 대세이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표
