이광수 위원 "중요한 건 준공 후 미분양.. 건설사 디폴트 위기 직면할 수도"
"건설사, 부동산PF 부실에 당장은 문제 없지만 건설 끝난 2년 뒤에는 위험"
채상욱 대표 "미분양은 본PF 단계 리스크.. 현재 문제는 브릿지론"
"본PF까지 가야 브릿지론 상환 가능한데 건설사가 브릿지론 안 받아줘"
◆…서울 아파트 모습 (사진 = 연합뉴스)
최근 미분양 아파트 문제가 수면 위로 떠오르고 있는 가운데, 건설사의 위기는 착공 후 2년 뒤부터 본격적으로 시작될 것이라는 전망이 나왔다.
이광수 미래에셋증권 수석연구위원과 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 10일 KBS1라디오 최경영의 최강시사 '집값, 바닥찍었나? 하반기 부동산시장 완벽정리'에 출연해 이같이 밝혔다.
이 위원은 이날 당장 미분양 아파트나 부동산PF 부실 현상이 부동산 가격에 직접적으로 영향을 미치기는 힘들다며, 중요한 것은 '준공 후 미분양'이라고 말했다.
그는 "아파트를 짓고 있는 동안에는 만기 연장도 되고 어느 정도 금리 조정도 되지만, 사업이 끝났을 때도 미분양이 남아 있으면 본격적으로 디폴트 리스크, 상환 리스크가 커질 것이다"라고 설명했다.
그러면서 "지난 2008년에도 우리나라 미분양 아파트가 16만 구가 넘었는데, 그때 건설사들은 주택 사업 이익률이 역대 최고를 기록했다. 그러나 2010년도부터 건설사들의 워크아웃(기업개선작업)과 법정관리가 늘어갔다. 미분양이 당장 건설사들에게 직접적인 영향을 못 미치지만, 보통 아파트 건설기간인 2년이 지나고 나서부터 망하기 시작한다"고 지적했다.
이어 "미분양 아파트가 전국 기준으로 한 7만 5000 가구 정도 되는데, 최근 준공 후 미분양이 8-9000호 정도로 증가하고 있다. 이렇게 되면 건설사뿐만 아니라 금융사들도 어려워질 수 있다"고 분석했다.
아울러 채 대표는 미분양은 본PF 단계의 리스크라며, 문제가 되는 것은 시행사와 주로 비은행 금융기관들이 토지를 매입하는 과정에서 돈을 빌리는 '브릿지론'이라고 주장했다.
그는 "건설사 위기는 준공되고 나서부터 발생하는 거라 지금이 아니라 2년 후부터 위기가 올라온다. 다만, 브릿지론은 결국 본PF까지 가야 토지를 매입하면서 비은행 금융기관에서 빌린 돈을 은행한테 빌려서 상환하고 건설사에게 넘기면서 분양을 진행하게 되는 것"이라고 설명했다.
그러면서 "요즘 미분양이 많다 보니 건설사들이 브릿지론을 잘 안 받아주면서, 시행사들은 결국 자기 자본이 다 소진하게 되고 이후 사실상 도산하게 된다"고 전했다.
