“깡통·역전세 위험가구 비중 급증…매매가 하방압력으로 작용 가능성”

한은, ‘금융·경제 이슈분석: 깡통전세·역전세 현황 및 시사점’ 발

깡통전세 위험가구 비중, 올해 4월 8.3%(16만3000호)로 크게 늘

역전세 위험가구 비중, 4월 52.4%(16만3000호)로 급증

깡통전세 만기도래, 올 하반기·내년 상반기 36.7%·36.2%…역전세 28.3%·30.8%

깡통전세와 역전세의 증가가 전세보증금 미반환 리스크를 확대시킬 뿐만 아니라 주택시장의 하방압력을 높일 수 있다는 분석이 나왔다.

한국은행은 4일 발표한 '금융·경제 이슈분석: 깡통전세·역전세 현황 및 시사점' 보고서에서 이같이 밝혔다.

지난해 이후 주택시장이 하락세를 이어가면서 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 '깡통전세'와 전세시세가 기존 전세보증금보다 낮은 '역전세'가 최근 크게 늘어났다.

실거래 마이크로 데이터를 활용해 분석해 보면 잔존 전세계약 중 깡통전세 위험가구 비중이 2022년 1월 2.8%(5만6000호)에서 2023년 4월 8.3%(16만3000호)로 크게 증가했다. 역전세 위험가구 비중도 2022년 1월 25.9%(51만7000호)에서 2023년 4월 52.4%(16만3000호)로 급증했다. 지역별로는 서울(1.3%, 48.3%)보다 비수도권(16.6%, 50.9%) 및 과 경기·인천(6.0%, 56.5%)에서 높은 것으로 나타났다. 올해 4월 기준으로 깡통전세에 해당하는 주택의 경우 평균적으로 기존 보증금대비 매매시세가 2000만원 정도 낮은 것으로 조사됐다. 역전세에 해당하는 주택을 보면 기존 보증금 대비 현재 전세가격이 평균 7000만원 정도 하회하는 것으로 나타났다. 깡통전세의 기존 보증금과 매매시세 격차의 상위 1%는 1억원 이상, 역전세의 기존 보증금과 현재 전세가격 격차의 상위 1%는 3억6000만원 이상인 것으로 추정됐다.

이처럼 깡통전세와 역전세의 비중이 높아진 것은 최근 몇년간 주택시장 변동성이 컸던 데 주로 기인하는 데 금년 하반기와 내년 상반기에 상당부분 만기가 도래하는 것으로 나타났다. 올 4월 현재 깡통전세 계약 중 금년 하반기와 내년 상반기에 만기도래하는 비중은 각각 36.7%, 36.2%이며 역전세는 28.3%, 30.8%인 것으로 분석됐다.

한은은 깡통전세와 역전세의 증가는 전세보증금 미반환 리스크를 확대시킬 뿐만 아니라 주택시장의 하방압력을 높일 수 있다고 우려했다.

한은은 "전세보증금이 7억원을 넘는 고가 전세나 담보대출이 많은 주택은 전세보증금 반환보증 가입이 어렵다. 특히 임차인이 선순위 채권자 지위도 확보하지 못한 경우에는 경매가 진행되더라도 보증금 미반환 리스크가 커질 수 있다"고 지적했다.

이어 "깡통전세와 역전세에 따른 보증금 상환 부담은 매물 증가로 이어져 매매가격에 대한 하방압력으로 작용할 수 있다"고 덧붙였다.