당첨이 되더라도 본인은 소득이 없어 남편이 분양대금을 납부해야 해 자금출처조사를 받게 되고, 결국 증여세가 부과될 것이라는 걱정 때문이다.
19일 전문가들은 임씨와 같은 경우에 대비해 첫 구입 주택을 부부 공동명의로 등기를 해놓는 방안을 검토해볼만 하다고 조언한다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 "부인이 소득이 없더라도 집이 공동명의로 돼 있으면 자금출처 조사에서 비교적 자유로울 수 있다. 최근처럼 자금출처 조사를 강화하는 추세에는 적극 검토해볼 만하다"고 말했다.
◇ 양도, 증여세 절세 = 부부 공동명의 등기는 굳이 부부의 경제적 평등이나 상대방에게 신뢰를 준다는 장점 외에도 세금측면의 경제적 이득도 무시할 수 없다.
일단 공동명의로 취득하면 취득.등록세 혜택은 없지만 나중에 팔 경우 양도소득세를 줄일 수 있다.
예컨대 1가구 1주택의 양도소득세 비과세 요건을 채우지 못하고 3년 이내(2년 이상 3년 미만) 팔 때 양도차익이 1억원 정도 생겼다면 배우자 한 사람 명의로 돼 있을 때는 양도세로 2천316만원을 내야 하지만, 부부 공동 명의일 때는 양도차익이 한 사람당 5천만원으로 줄고, 이에 따라 1인당 824만원, 두 사람 합쳐 1천648만원만 내면 된다. 즉 한사람 명의일 때보다 668만원을 아낄 수 있는 것이다.
공동명의로 하면 판교신도시와 같이 소득이 없는 전업주부인 부인이 당첨돼 증여세가 부과될 경우에도 유리하다. 만약 공동명의로 등기한 집이 5억원일 경우 이 금액의 절반인 2억5천만원에 대해서는 자금출처가 확실하고, 10년 동안 3억원에 대해서는 배우자 공제를 해주기 때문에 최소 5억5천만원에 대해서는 자금계획이 명확해지는 셈이다.
◇ 소유권 방어도 용이 = 부부 공동명의는 재산을 처분하고 관리할 때도 공동으로 의사결정을 해야 한다. 따라서 상대방 배우자의 동의 없이는 부동산을 담보로 제공해 대출을 받는 것이 어렵고, 임의로 재산을 처분할 수 없다.
또 배우자 한 사람이 자신의 지분을 담보로 제공해 집이 경매에 넘어가더라도 싼 값에 부동산을 되찾을 수도 있다.
예를 들어 부부 공동명의 아파트에 대해 배우자 한 사람의 지분만 담보로 제공돼 경매에 부쳐질 경우 공유지분 소유자의 동의가 없는 한 경매개시 결정이 나지 않는다.
만약 경매 개시 결정이 나더라도 지분이 2분의 1에 불과한 아파트를 낙찰 받으려는 사람이 드물고, 낙찰되더라도 매우 싼 값에 낙찰될 확률이 높아 이 경우 공동 소유자가 경매 법원에 우선 매수신고를 하면 낙찰된 값에 아파트를 되사올 수도 있다.
◇ 다주택자나 기존주택 공동등기시 유의 = 부부 공동명의를 할 때 기본적으로 절세가 가능한 항목은 양도세 뿐이다. 취득.등록세와 재산세, 종부세 등은 똑같이 부과가 된다.
예컨대 공동명의를 하면 임대소득에 대한 종합소득세 절세효과는 있지만 동일 세대원이기 때문에 6억원이 넘는 고가주택이라면 합산과세 대상인 종합부동산세는 절세 효과가 없다.
양도세도 절세효과를 보려면 중과를 피하기 위해 2년 이상 보유해야 하고, 내년부터 2채 이상 보유해 중과 대상이 되면 단일세율이 적용되므로 절세 효과도 거의 누리지 못한다.
신규주택이 아닌 기존주택을 공동등기로 바꿀 때는 더욱 유의해야 한다.
김종필 세무사는 "원래 보유하고 있던 집을 공동명의로 하면 취득.등록세가 다시 부과되고, 3억원 초과에 대해서는 증여세, 부담부 증여에 대해서는 양도소득세와 증여세가 둘 다 부과될 수 있으므로 득실을 따져보고 결정해야 한다"고 조언했다.
