부동산을 매매할 때 취득세, 지방소득세, 농어촌특별세, 지방교육세 등의 지방세를 납부해야 한다. 납부 과정에서 계산이 복잡하고 고려해야 할 사항도 많기 때문에, 나중에 문제가 발생하지 않도록 사전에 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다.
부동산 매매 계약 체결 전 가장 중요한 것은 부동산등기사항증명서(법원등기소)을 열람하해 부동산 물건과 소유자가 일치하는지·담보권설정 사실 등을 확인하는 것이다. 또, 구청에서 '토지이용계획확인서·건축물대장·토지대장' 등을 열람해 해당 부동산에 대한 일반사항도 함께 확인해야 한다. 이 외에, 매도자의 경우 양도소득세가 얼마인지, 매수자라면 취득세가 얼마인지, 계약 체결 전 납부해야 할 세금에 대해 대략적으로 알고 있는 것이 좋다.
계약 체결 과정에서는 계약당사자(또는 그 대리인)를 확인하고, 계약내용 중 목적물의 표시(등기사항증명서, 토지대장 등)가 정확한지 반드시 확인해야 한다. 만약 부동산등기사항증명서상에 가등기, 근저당, 저당권, 압류 등이 있다면, 매도자와 이에 대한 향후 처리방법을 약정해야 한다. 또, 매매 계약 체결 이후 잔금지급일 이전에 추가 저당권이 설정되거나, 이중계약 등의 문제발생을 대비한 약정도 함께 마무리하는 것이 바람직하다.
계약이 마무리되고, 부동산을 등기할 때도 몇 가지 주의해야 할 사항들이 존재한다. 우선, 등기신청은 법이 정한 서면 또는 전자문서로만 가능하고, 등기 권리자와 등기 의무자가 공동으로 신청해야 한다. 또, 등기는 관공서의 촉탁이나 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고 어떤 등기이건 당사자의 신청에 의해서만 가능하다(신청주의 원칙). 특히 서면 등기는 등기권리자와 등기의무자 또는 대리인이 출석해 신청해야 하고, 대리인의 경우 위임장을 꼭 지참해야 한다(출석주의 원칙).
'부동산 소유권 이전에 관한 증서'에 과세되는 인지세도 잊어선 안 된다. 계약 당사자간 날인을 마치고 제출하기로 한 계약서에 전자수입인지를 첨부하면 된다. 인지세는 1억원 초과 10억원 이하인 경우 15만원, 기재금액이 10억원을 초과하는 경우에는 35만원을 납부해야 한다. 주택의 경우, 매매계약서상 기재금액이 1억원 이하면 인지세가 비과세된다.
■부동산 취득세 신고 요령
부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 신고·납부해야 한다. 다만, 무상취득·상속·실종으로 인한 경우에는 신고 기한이 다를 수 있다.
무상취득(상속 제외)은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 한다. 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우 9개월) 이내에, 실종으로 인한 경우에는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우 9개월) 이내에 신고하면 된다.
취득세의 과세표준은 취득자가 개인인 경우와 법인인 경우 모두 유상승계취득(매매교환 등)과 원시취득(신·증축 등)은 실제 거래가액, 즉 '사실상 취득가격'으로 한다. 다만, 사실상 취득가격이 불분명하거나 무신고한 경우에는 시가표준액을 적용한다.
'사실상 취득가격'은 해당 물건을 취득하기 위해 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 간접비용의 합계액을 말한다. '시가표준액은' 토지 및 주택의 공시된 가액 또는, 건축물 및 기타물건의 과세대상별 특성을 고려해 지자체장이 결정한 가액을 말한다.
주택이나 토지의 시가표준액은 '부동산 가격공시에 관한 법률'에 따라 공시된 개별주택가격 및 개별공시지가로 한다. 주택 이외의 건축물의 시가표준액은 국세청장이 행정안전부장관과 협의해 매년 결정·고시하는 건물신축가격기준액에 각종 지수와 경과연수별 잔가율 등을 적용해 산출한다.
무상취득은 '시가인정액'을 적용하게 된다. '시가인정액'이란 해당 물건의 매매사례가액, 감정가액, 경매·공매가액 등 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 시가로 인정되는 가액을 말한다. 만약 시가인정액을 산정하기 어려운 경우, 시가표준액을 적용하면 된다.
■부동산 양도 시 유의사항
토지나 건물 등 부동산을 팔 때에는 세금문제를 먼저 고려해야 자금설계에 도움이 된다. 부동산을 양도하면 일반적으로 양도세가 과세되는데, 조세 정책적으로 양도세를 비과세하거나 감면하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 양도세를 절세할 수도 있다.
양도세가 비과세 또는 감면되는 경우는 1세대 1주택으로 보유요건 및 거주요건 등 비과세 요건을 충족한 때에는 과세되지 않는다. 또, 장기임대주택, 신축주택 취득, 공익사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 감면요건을 충족한 때에는 양도세가 감면된다.
한편, 양도세가 감면되는 경우에는 감면되는 양도세의 20%에 상당하는 농어촌특별세를 납부해야 한다. 또, 양도세가 과세되는 경우에는 지방소득세를 납부해야 한다. 또, 사업용 건물(빌딩, 상가, 사무실, 공장, 여관 등)을 임대하거나 사업장으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득세뿐만 아니라 부가가치세도 부담해야 한다는 점을 주의해야 한다.
[참고 : 서울특별시 2023 알기쉬운 지방세]
부동산 매매 계약 체결 전 가장 중요한 것은 부동산등기사항증명서(법원등기소)을 열람하해 부동산 물건과 소유자가 일치하는지·담보권설정 사실 등을 확인하는 것이다. 또, 구청에서 '토지이용계획확인서·건축물대장·토지대장' 등을 열람해 해당 부동산에 대한 일반사항도 함께 확인해야 한다. 이 외에, 매도자의 경우 양도소득세가 얼마인지, 매수자라면 취득세가 얼마인지, 계약 체결 전 납부해야 할 세금에 대해 대략적으로 알고 있는 것이 좋다.
계약 체결 과정에서는 계약당사자(또는 그 대리인)를 확인하고, 계약내용 중 목적물의 표시(등기사항증명서, 토지대장 등)가 정확한지 반드시 확인해야 한다. 만약 부동산등기사항증명서상에 가등기, 근저당, 저당권, 압류 등이 있다면, 매도자와 이에 대한 향후 처리방법을 약정해야 한다. 또, 매매 계약 체결 이후 잔금지급일 이전에 추가 저당권이 설정되거나, 이중계약 등의 문제발생을 대비한 약정도 함께 마무리하는 것이 바람직하다.
계약이 마무리되고, 부동산을 등기할 때도 몇 가지 주의해야 할 사항들이 존재한다. 우선, 등기신청은 법이 정한 서면 또는 전자문서로만 가능하고, 등기 권리자와 등기 의무자가 공동으로 신청해야 한다. 또, 등기는 관공서의 촉탁이나 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고 어떤 등기이건 당사자의 신청에 의해서만 가능하다(신청주의 원칙). 특히 서면 등기는 등기권리자와 등기의무자 또는 대리인이 출석해 신청해야 하고, 대리인의 경우 위임장을 꼭 지참해야 한다(출석주의 원칙).
'부동산 소유권 이전에 관한 증서'에 과세되는 인지세도 잊어선 안 된다. 계약 당사자간 날인을 마치고 제출하기로 한 계약서에 전자수입인지를 첨부하면 된다. 인지세는 1억원 초과 10억원 이하인 경우 15만원, 기재금액이 10억원을 초과하는 경우에는 35만원을 납부해야 한다. 주택의 경우, 매매계약서상 기재금액이 1억원 이하면 인지세가 비과세된다.
■부동산 취득세 신고 요령
부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 신고·납부해야 한다. 다만, 무상취득·상속·실종으로 인한 경우에는 신고 기한이 다를 수 있다.
무상취득(상속 제외)은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 한다. 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우 9개월) 이내에, 실종으로 인한 경우에는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우 9개월) 이내에 신고하면 된다.
'사실상 취득가격'은 해당 물건을 취득하기 위해 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 간접비용의 합계액을 말한다. '시가표준액은' 토지 및 주택의 공시된 가액 또는, 건축물 및 기타물건의 과세대상별 특성을 고려해 지자체장이 결정한 가액을 말한다.
주택이나 토지의 시가표준액은 '부동산 가격공시에 관한 법률'에 따라 공시된 개별주택가격 및 개별공시지가로 한다. 주택 이외의 건축물의 시가표준액은 국세청장이 행정안전부장관과 협의해 매년 결정·고시하는 건물신축가격기준액에 각종 지수와 경과연수별 잔가율 등을 적용해 산출한다.
무상취득은 '시가인정액'을 적용하게 된다. '시가인정액'이란 해당 물건의 매매사례가액, 감정가액, 경매·공매가액 등 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 시가로 인정되는 가액을 말한다. 만약 시가인정액을 산정하기 어려운 경우, 시가표준액을 적용하면 된다.
위 사례는 증여로 인한 무상취득이기 때문에 '시가인정액'이 과세표준액으로 인정된다. 이에 '1억3000만원×3.5%(무상취득 증여 취득세율)', 즉 455만원을 취득세로 납부해야 한다. 농어촌특별세는 해당 주택이 전용면적 85㎡이하로 비과세되고, 지방교육세는 '(3.5%(취득세율)-20/1000)×2%×1억3000만원'으로 39만원을 납부해야 한다. 이 외에 국민주택채권매입은 시가표준액(9000만원)의 2.8%로 252만원이다. 최종적으로 취득세 등 494만원(455만원+39만원)을 신고·납부하면 된다.
유상취득(개인간 유상 거래)의 경우, 과세표준은 '사실상의 취득가격'으로 한다. 따라서, '2억3000만원(취득가격)×1%(6억원 이하 85㎡ 초과 주택)'으로 취득세 230만원을 납부하면 된다. 농어촌특별세는 '2억3000만원×2%×10%', 지방교육세는 '2억3000만원×1%×20%'로 각각 46만원과 23만원이 된다. 이에 취득세 등 총 세금은 299만원(203만원+46만원+23만원)을 납부해야 한다. 이때 국민주택채권 매입 금액은 시가표준액(2억)×2.3%'로 460만원이 된다.
상속은 무상취득에 해당하지만, 시가인정액을 적용하지 않고 시가표준액을 과세표준으로 적용한다. 약 1억3880만원이 과세표준으로 '1억3380만원×4%'로 취득세는 총 555만2120원을 납부하면 된다. 농어촌특별세는 '1억3880만원×2%×10%', 지방교육세는 '1억3880만원×1%×20%'로 각각 27만7606원과 55만5212원이 된다. 따라서 취득세 등 총 세금은 638만4938원을 납부하면 된다.
양도세가 비과세 또는 감면되는 경우는 1세대 1주택으로 보유요건 및 거주요건 등 비과세 요건을 충족한 때에는 과세되지 않는다. 또, 장기임대주택, 신축주택 취득, 공익사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 감면요건을 충족한 때에는 양도세가 감면된다.
한편, 양도세가 감면되는 경우에는 감면되는 양도세의 20%에 상당하는 농어촌특별세를 납부해야 한다. 또, 양도세가 과세되는 경우에는 지방소득세를 납부해야 한다. 또, 사업용 건물(빌딩, 상가, 사무실, 공장, 여관 등)을 임대하거나 사업장으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득세뿐만 아니라 부가가치세도 부담해야 한다는 점을 주의해야 한다.
[참고 : 서울특별시 2023 알기쉬운 지방세]
