16년전 주택버블 붕괴, 재현될수도…지방살림도 '경고등'

한국지방세연구원, '부동산시장 동향' 보고서

올 8월까지 주택거래 37만건, 전년比 2.9%↓

이·팔 전쟁에 불확실성 커지며 '장기 고금리' 우려

"고금리 지속하면 주택가격 급락상황 다시 재현"

부동산시장 위축땐 지방재정여건에 큰 타격줄듯

지방자치단체의 살림살이가 나빠질 수 있다. 대내적으로는 높은 가계대출이, 대외적으로는 세계정세 불안으로 인플레이션(물가상승)이 지속할 가능성이 커지면서 '고금리 장기화'가 점쳐진다. 이러한 부정요인은 향후 국내 부동산시장 전망을 어둡게 한다. '주택 급락론'이 현실화할 수 있단 우려도 짙다. 지자체의 세입의 50% 가량이 부동산 관련 조세인 만큼, 거래위축이 발생했을 땐 지방정부의 재정 운용이 삐걱댈 수밖에 없다. 
부동산시장 리스크로는 주택공급이 부족해질 수 있단 불안이 집값 급등으로 이어질 수 있단 우려다. 8월까지 전국 주택 인허가는 21만2757호로, 1넌 전보다 38.8% 줄었다. 같은 기간 주택 착공도 56.4% 감소했다. 보고서를 작성한 임상빈 한국지방세연구원 연구위원은 "주택가격 회복 이후 주택가격 상승기에 주택공급 부족이 집값 상승을 부추길 수 있다는 우려가 있다"고 말했다. 7월 공동주택 실거래가격지수는 121.7로, 1월과 비교해 4.2% 올랐다.

이런 불안감을 해소하고자 나온 게 '9·26 대책'이다. 올해 목표 47만호(인허가)를 달성하고, 내년까지 100만호 이상을 공급하는 게 주요 골자다. 주택시장 침체 완화를 목표로 한 1·3 대책도 있다. 강남·서초·용산을 제외하고 전(全) 규제지역 해제, 유주택자도 무순위 청약 신청 가능, 보금자리론 공급 등 내용을 담고 있다.

이런 대책이 취득세수 증가에 한몫할 것이란 진단이다. 임 연구위원은 "2023년 건설 인허가 등이 큰 폭으로 감소해서 장기 공급감소에 대한 우려가 확산되고 있는 가운데, 공급 활성화 대책이 시행되어 주택공급의 위축을 다소 완화할 것으로 기대된다"며 "이에 따라 지자체의 2024년 세입감소에 대한 우려도 소폭 개선될 것"이라고 봤다.

'부동산시장 부담 커지고 있다' 진단 나오는 까닭

하지만 세계적인 고금리 상황이 계속되면서 국내 부동산시장에 부담이 커지고 있다. 실제 미국의 기준금리는 7월 5.5%로 0.25%포인트 인상했고, 이에 따라 최근 미국의 주택담보대출 금리는 8%대에 근접했다. 한국 기준금리는 올해 1월 이후 3.5%를 유지하고 있어, 한-미간 기준금리 차이는 2%에 달한다. 특히 미국발(發) 고금리 장기화 여파로 은행 주담대 최고금리가 다시 연 7%대로 치솟았다. 이스라엘·팔레스타인 전쟁으로 중동 지역의 불안이 유가를 급등시킬 수 있어, 인플레이션이 지속할 가능성도 높아지고 있다. 장기 고금리 상황이 지속할 수 있단 소리다.

임 연구위원은 "2022년 하반기에도 부동산가격의 급락이 발생했는데, 세계정세 불안으로 고금리가 지속될 경우 주택가격 급락상황이 다시 재현될 가능성도 있다"고 말했다.

이런 우려는 2006~2007년 주택시장 버블 붕괴 때를 연상시키고 있다. 임 연구위원은 "2006년 주택가격 버블 당시에도 2007년 가격이 급한 후 반등, 다시 재급락하는 시장상황이 지속됐으며, 이러한 순차적 급등락을 통해서 2006년 주택가격 버블이 붕괴됐다"고 말했다. 그러면서 "결국 지속적인 고금리 상황과 무리한 대출에 의존해서 투자목적으로 구매 또는 분양받은 2030세대 주택은 시장가격을 하방시키는 원인이 될 수 있다"고 말했다.

시장 위축에 따라 주택 거래량이 줄어든다면, 지자체의 세수입도 자연스레 감소하며 지방정부의 재정 운용도 삐걱댈 수밖에 없다. 임 연구위원은 "2023년도 상반기 특례보금자리론의 공급으로 주택거래가 회복하면서 취득세 등 세입이 증가하는 추세를 보였다"면서도 "그러나 올해 하반기 들어 고금리 장기화 전망에 따라 주택시장의 거래가 위축되기 시작하고 있어, 공급대책 외에 수요를 촉진할 수 있는 정책적인 고려가 필요해 보인다"고 했다.