금감원, ‘주요 민원사례로 알아보는 은행 대출 이용시 소비자 유의사항’ 안내
“전세대출시 임차 주택에 신탁등기 설정돼 있다면 신탁회사 동의 여부 등 대출요건 반드시 확인해야”
“주담대 금리, 대출신청시 조회 금리와 대출실행일 적용금리 다를 수 있어”
“해외 체류기간 중 대출만기 도래시 만기연장 여부 미리 확인 필요”
◆…사진=조세일보 DB
A씨는 2020년 7월 주택담보대출을 받고 2023년 7월 대출금을 증액한 후 2024년 1월 대출금을 상환했는데 상환 시점에 대출기간이 3년이 경과됐음에도 은행이 중도상환 수수료를 부과한 것은 부당하므로 환급해 줄 것을 요구했다.
기존 대출계약을 해지하면서 기존 대출계약과 '사실상 동일한 신규 계약'을 체결하고 기존 대출계약과 신규 대출계약의 유지기간을 합해 3년이 경과하는 경우 중도상환수수료가 면제된다.
'사실상 동일한 계약'인지 여부는 구체적인 사실관계에 따라 계약의 주요 내용이 동일한지 여부에 따라 달리 해석해야 하는데 기존 계약보다 신규 계약의 대출금액이 큰 경우 계약의 주요 내용이 변경된 것에 해당해 '사실상 동일한 계약'으로 보기 어렵다.
A씨 사례의 경우 대출금액이 기존 대출계약보다 증액돼 계약의 주요 내용이 변경된 것이므로 신규 계약에 해당된다. 따라서 대출금액 증액 시점부터 3년 경과시 중도상환수수료 면제가 가능하다.
금융감독원은 8일 실제 민원 사례를 분석해 은행 대출 이용시 소비자가 유의해야 할 사항을 안내했다.
금감원에 의하면 먼저 전세대출을 받을 때 임차 주택에 신탁등기가 설정돼 있다면 신탁회사의 동의 여부 등 대출요건을 반드시 확인해야 한다.
주택의 원소유자(위탁자)가 주택을 신탁회사에 신탁하는 경우 주택의 소유권이 신탁회사로 이전되므로 동 주택을 임차하고자 하는 경우 임대차계약에 대한 신탁회사 및 우선 수익자(금융회사)의 동의를 받아야 전세사기 피해를 예방할 수 있다.
신탁등기된 주택을 임차하는 경우 대출 실행일에 신탁등기를 말소하는 조건으로 전세금안심대출을 받을 수 있다. 다만 대출실행 시점에 신탁등기 말소가 이뤄지지 않은 경우 기한이익이 상실돼 보증사고로 간주될 수 있으므로 유의해야 한다.
다음으로 주담대 금리는 기준금리에 연동되므로 대출신청시 조회한 금리와 대출실행일 적용금리가 다를 수 있다.
주담대 금리는 기준금리에 가산금리를 더하고 우대금리를 차감하는 방식으로 결정되는데 주택담보대출 취급 금리는 대출 실행일 시점의 기준금리가 적용된다. 따라서 대출 신청시 예상 조회화면 및 심사결과 화면에서 제시된 금리와 실제 적용금리는 기준금리(금융채 연동)의 움직임에 따라 다를 수 있다.
대출 신청이 특정 기간에 집중되는 경우 업무처리 지연 등으로 대출 실행일까지 예상보다 오랜 시일이 걸릴 수 있으므로 충분한 시간적 여유를 갖고 준비할 필요가 있다.
아울러 주담대를 받은 지 3년 경과 후 상환하는 경우에도 최초 대출금액을 증액했다면 중도상환수수료가 부과될 수 있다. 다만 대출금 증액 시점으로부터 3년 경과시 중도상환수수료는 면제된다.
기존 대출계약을 해지하면서 기존 대출계약과 '사실상 동일한 신규 계약'을 체결하고 기존 대출계약과 신규 대출계약의 유지기간을 합해 3년이 경과하는 경우 중도상환수수료가 면제된다.
'사실상 동일한 계약'인지 여부는 구체적인 사실관계에 따라 계약의 주요 내용이 동일한지 여부에 따라 달리 해석해야 하는데 기존 계약보다 신규 계약의 대출금액이 큰 경우 계약의 주요 내용이 변경된 것에 해당해 '사실상 동일한 계약'으로 보기 어렵다.
다만 기존 대출금액의 증액 이외에 대출을 기한 연장하는 경우와 금리 또는 만기 조건만 변경되는 재약정‧대환 등은 신규 대출로 보지 않는다.
마지막으로 해외 체류기간 중 대출만기가 도래하는 경우 만기연장 여부를 미리 확인해야 연체로 인한 불이익을 방지할 수 있다.
'은행여신거래기본약관'에 따르면 채무자는 이미 신고한 주소·전화번호·이메일 주소 등에 변경이 생긴 때에는 지체 없이 그 변경 내용을 은행에 신고해야 한다.
또한 은행이 채무자가 사전에 등록한 이메일 주소로 통지하는 경우 전송이 성공한 때에 도달한 것으로 추정하므로 반드시 사용 중인 이메일 주소를 등록해야 한다.
특히 해외파견 근무 등으로 장기 해외체류 중 대출 만기일이 도래하는 경우 만기연장 여부 등을 은행에 사전 확인해야 연체발생‧신용도 하락 등의 불이익을 방지할 수 있다.
