청와대 변양균 정책실장이 부작용이 있더라도 도입하겠다는 뜻을 시사한 데 이어 주택공사 한행수 사장은 내년 시범 도입을 검토하고 있다며 한 발짝 더 나아갔다.
◇토지임대부 주택분양 도입되나 = 한나라당 홍준표 의원이 제기한 뒤 '반값아파트'로 이름붙여진 토지임대부 주택 분양은 정치권은 물론 정부, 건설.부동산업계에서도 핫 이슈로 자리잡았다.
토지와 주택을 모두 분양하는 방식에서 벗어나 토지는 임대해 주고 주택만 분양할 경우 아파트 분양가가 절반으로 떨어진다는 주장으로 청와대, 재정경제부, 건설교통부 고위 관계자들이 도입여부를 빠른 시일내에 결정하겠다고 밝힌 상태이다.
특히 변양균 청와대 정책실장이 11일 한 인터넷언론과의 인터뷰에서 "부작용이 많다 하더라도 중산.서민층 주거안정을 최우선삼아 한달 안에 결론내릴 것"이라고 밝혀 도입쪽으로 무게중심이 기운 것으로 받아들여졌다.
이어 주택공사 한행수 사장은 13일 기자간담회에서 "내년에 일부 지역에서 시범적으로 실시하는 방안을 검토하고 있다"고 말해 구체적인 계획 마련 단계임을 시사했다.
한 사장은 곧바로 "주공이 도입여부를 결정할 수는 없으며 정부 방침이 정해지면 시범 실시하겠다는 뜻"이라고 수습에 나섰지만 한 사장이 이날 오전 이용섭 건설교통부 장관과 조찬회동을 한 데 이어 청와대도 방문했던 것과 연관지으면 단순 검토 차원은 넘어선 것으로 관측되고 있다.
이와 관련, 건설교통부 강팔문 주거복지본부장은 도입 여부가 결정됐는지에 대해 알지 못한다면서 '노코멘트'로 일관했다.
◇시범 도입되는 지역은 어디? = 토지임대부 분양 주택이 시범적으로 도입될 지역은 광교신도시, 김포신도시, 양주 옥정 등 신도시가 우선 후보로 오른다.
이들 지역은 아직 실시계획이 승인나지 않은 지역으로 이미 실시계획이 승인된 지역의 경우 공급방식을 변경하기가 쉽지 않기 때문이다. 신도시외에 공공이 짓는 소규모 택지도 대상에 포함된다.
건교부 관계자는 "실시계획승인과 동시에 택지공급승인 절차가 진행되는 데 이때 공영개발할 것이냐, 아니면 민영개발할 것이냐 하는 개발방식과 임대냐 분양이냐 하는 공급방식이 확정된다"면서 "이 단계를 지나고 나면 공급방식을 바꾸기가 쉽지 않다"고 말했다.
아직 실시계획이 나지 않은 수도권 택지지구중에서 내년에 실시계획이 예정돼 있는 곳은 광교신도시(6월), 김포신도시(12월), 양주 옥정지구(12월) 등이다.
파주신도시 2단계도 연내 실시계획 완료 예정이었으나 아직 진행중이다.
2007년 시범실시 결과에 따라서는 2008년 실시계획이 예정돼 있는 송파신도시, 평택 등에서는 토지임대부 주택분양 물량이 더 늘어날 수도 있다.
◇ 어떻게 운영되나 = 토지임대부 주택은 주공이 지난해 8월 청와대에 제출한 보고서에 나와 있는 방식으로 운영될 것으로 보인다.
주공은 토지임대부로 분양할 경우 분양가를 민간의 30-70%선으로 낮추고 중산층의 주택 소유 기회를 확대하며 공공기관이 토지를 보유함에 따라 개발이익의 사유화를 막을 수 있다고 보고 있다.
임대기간은 50년이며 상황에 따라 전매 금지 기간을 10-20년으로 탄력 조정하게 된다.
전매 금지가 끝나면 주택 소유자가 건축물에 대해 프리미엄을 붙여 되팔 수 있으며 불가피하게 전매 기간 내에 팔면 주공이 정기예금금리나 물가상승률 등을 감안해 되사준다.
주공은 주택 구입자의 부담을 줄이기 위해 일본의 '정기차지권(定期借地權)' 방식을 도입해 임대료에 대한 보증금 제도를 병행하는 게 바람직하다고 제안하고 있다.
주공은 또 토지 매입 방식만 고집할 게 아니라 재건축 아파트에 의무적으로 지어야 하는 임대아파트를 건축비만 받고 이 방식으로 분양하는 방안도 검토해볼만 하다는 입장이다.
주공 관계자는 "재건축은 강남 등 인기지역에 공급돼 수요가 많아 정책의 효과를 높일 수 있을 것"이라며 "어차피 재건축 임대는 주공이나 자치단체가 매입해야 해 건축비를 받고 분양할 경우 공공기관의 부담을 줄일 수 있다"고 말했다.
하지만 토지임대부 분양은 '반쪽 소유'인 만큼 건물 유지관리가 잘 안될 수도 있어 이에 대한 대비책이 필요하고 재건축 시점에는 원활한 사업을 위한 지원방안이 뒤따라야 한다는 지적이 나오고 있다.
반값 아파트의 효과를 높이기 위해 어느 지역에 공급해야 할 지도 충분히 검토해봐야 할 문제다.
한 건설회사 관계자는 "주택 시장 안정을 위해서는 강남 등 도심지역에 고급 주택으로 지어야 하지만 재정적 부담이 문제이며 반대로 재정 부담을 줄이기 위해서는 수도권 외곽으로 밀려 도입 취지에 맞지 않게 되는 딜레마가 있다"고 말했다.
◇ 업계 취지는 '환영', 효과는 '의문' = 건설.부동산업계는 토지임대부 주택의 도입 취지는 원칙적으로 찬성하지만 효과는 반신반의하고 있다.
건국대 고성수 교수는 "주택 공급의 다양화 차원에서 해볼만한 문제지만 정부 취지대로 아파트를 싸게 분양해 주변 집값을 낮추려면 막대한 물량이 공급돼야 가능한 일"이라며 "오히려 특정지역에 소량만 공급한다면 집값은 못잡고 투기만 재연할 수도 있다"고 말했다.
건설산업연구원 김현아 박사는 "재정 때문에 공급물량은 소량이 될 수밖에 없고, 제도가 일반화하긴 어려울 것"이라고 말했다.
토지 매입에 필요한 정부 재정 투입의 정당성도 논란거리가 될 전망이다. 기존 국민임대주택 정책과 상충되는 부분도 있다.
삼성경제연소 박재룡 수석연구원은 "분양가 반값을 만들기 위한 땅값은 결국 국민이 채워줘야 하지만 반값(건축비)이라도 낼 수 있는 사람에게 정부 재정을 투입해서 주택 마련을 도와줘야 하는 지 의문"이라며 "오히려 저소득층을 위한 임대주택을 늘리고 품질을 높이는 방법이 나을 수도 있다"고 말했다.
