2주택자 양도세 중과, 장기보유혜택 '0원'-二重苦
<<정해년(丁亥年) 새해가 밝았다. 그러나 정해년을 맞이한 납세자들의 표정은 그리 밝지만은 않을 전망이다. '세부담 체감도'의 상승, 즉 세금부담이 지난해에 비해 눈에 띄게 늘어나게 되기 때문이다. 특히 부동산 관련 세제 분야를 중심으로 한 제도변화의 '역동성'은 세부담 체감도 상승의 '기폭제'로 작용할 것으로 보인다>>
결론부터 말하면 부동산 관련 세제에 큰 변화의 물결이 몰아친다. 이 같은 변화의 물결은 부동산을 소유한 납세자들의 '세부담 체감도'를 한층 끌어 올려놓을 태세다. 모든 것의 시작은 '투기광풍(狂風)'에서 비롯됐지만 여전히 투기광풍은 사그러들지 않고 있다.
올해부터 모든 주택과 관련한 양도소득세는 실거래가 기준으로 세금을 내야한다. 그동안은 정부가 지정한 '투기지역'에 한해서만 실거래가 과세가 이뤄졌다.
시장의 투명성을 높이는 전기를 마련할 것으로 평가되지만 세부담이 늘어나는 것은 부정할 수 없는 사실이다. 1세대2주택자들의 경우 양도세 중과세가 적용되고 장기보유에 대한 혜택이 사라져 이중고(二重苦)를 피할 수 없게 된다.
지난 연말 세간을 뜨겁게 달궜던 '종합부동산세' 논란은 올해도 재연될 조짐이다. 종부세 과표적용률의 상향 조정으로 지난해보다 세부담이 늘도록 되어 있어 오히려 더욱 큰 논란으로 발전될 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.
□ 투명성 확보↔세부담 증가, 양도세 실가과세 시행=지금까지는 정부가 지정한 투기지역(주택, 토지)에 한해 실거래가 과세가 이뤄져 왔지만 올해부터는 모든 부동산 거래에 대해 예외 없이 실거래가 과세가 시행된다.
정부가 지정·고시하는 '기준시가'가 실거래가의 80∼90%만을 반영하고 있었다는 점에서(게다가 일시적 가격급등세를 반영하지 못함)비춰볼 때 부동산 거래시 납세자들이 느끼는 세부담의 체감도는 높아질 수 밖에 없다.
'다운계약서' 등 불법이 만연했던 부동산 시장의 투명성을 높인다는 측면에서 제도시행이 불가피하지만 세부담 증가라는 '출혈'을 완충할 수 있는 장치가 사실상 없다는 것은 해당 납세자들에게는 아쉬운 부분일 수 밖에 없다.
□ 2주택 이상자, 양도세 '직격탄'=정부는 지난 2005년 8·31부동산대책을 발표하면서 2주택 이상자들에 대한 양도세 중과를 시행하겠다고 밝혔었다. 그리고 지난 한해 '유예기간'을 허용해 줬다. 올해부터 이 유예기간이 끝났다.
2주택 이상을 보유한 납세자들에게는 2007년이 괴로울 수 밖에 없을 전망. 일단 2주택 이상자들은 소유주택 매매시 양도세 중과세가 적용된다. 세율은 최고 55%로 매매차익의 절반이상을 국가에 환수당하게 된다.
게다가 아무리 주택을 오랫동안 보유하고 있었다 하더라도 장기보유특별공제를 적용받지 못한다. 그나마 장기보유특별공제를 통해 세부담을 줄일 수 있는 기회마저도 없는 셈.
예를 들어 10년전 2억원에 구입한 현 시세 12억원인 아파트를 매매할 경우(2주택자 가정, 양도차익 10억원) 지난해까지는 2억여원(장기보유공제 30%, 9∼36%세율 적용)의 세금만 내면 됐지만 올해는 5억여원의 양도세(장기보유공제 미적용, 세율 55%)를 내야 한다.
□ 양도세 무서워 안 판다?-보유세 부담으로 'KO'=2주택 이상자들의 경우 강화된 양도세 규정을 피하기 위해 주택을 팔지 않고 보유만 하고 있어도 문제가 생긴다. 보유세 부담이 늘어나기 때문이다.
특히 올해 1월1일 기준 공동주택(아파트) 공시가격이 발표되는 4월, 지난해 한층 상승한 집값이 그대로 반영되기 때문에 서울 강남은 물론 전국주요 지역의 주택 공시가격이 눈에 띄게 상승할 것으로 전망된다.
이 공시가격을 기준(시세의 80% 수준 반영)으로 재산세와 종합부동산세 등 보유세가 부과되기 때문에 세부담이 늘어난다. 게다가 종부세의 경우 과표적용률이 지난해 70%에서 올해는 80%로 상향조정, 세부담 증가는 명약관화(明若觀火)나 다름없다.
다만 종부세 부담이 없는 공시가격 6억원 이하 1주택을 보유한 일반 납세자들의 보유세 부담은 다소 줄어들 전망. 지난해 지방세법 개정으로 공시가격 3억원 이하 주택과 3억원 초과 6억원 이하 주택은 재산세 증가분이 지난해에 비해 각각 5%와 10%를 넘지 않도록 했다.
한편 이 같은 종부세 강화는 올해 더욱 뜨거운 '논란거리'로 부상할 전망이다. 아울러 종부세 부과 절차가 개시되는 시기와 맞물려 대통령 선거가 예정되어있다는 측면에서 종부세 부담 완화가 '대선공약'으로 떠오를 가능성도 높다.
