국내 부동산 가격이 크게 오른데다 최근 정부 규제로 시장이 침체 조짐을 보이면서 해외 부동산에 대한 수요와 관련 분양 상품은 더욱 늘어나는 추세다.
그러나 전문가들은 해외 부동산 투자에 대해 "지나친 장밋빛 환상은 금물"이라며 "시장 정보가 차단돼 위험부담이 큰 만큼 돌다리도 두들겨보고 건너는 신중함이 필요하다"고 조언하고 있다.
◇ 해외 부동산 투자환경 좋아져 = 30일 재정경제부에 따르면 정부는 해외투자 활성화 방안의 하나로 오는 2월중에 개인의 투자목적 해외부동산 취득한도를 현행 100만달러에서 300만달러로 상향 조정하기로 했다.
이 때 투자한도는 국내 송금 한도를 의미하므로 국내에서 300만달러를 송금하고, 현지에서 200만달러를 대출받으면 500만달러 규모의 부동산 매입도 가능하다.
또 300만달러는 1인당 한도여서 이론상 부부가 600만달러까지 투자가 가능하다. 다만 이 때 배우자가 소득이 없다면 증여세를 내야 한다.
해외부동산 취득 자금을 현지 부동산업체나 변호사를 통해 송금하거나 본인 명의의 해외계좌에 우선 송금(해외예금)한 뒤 매도인에게 지불할 때는 한국은행 신고도 면제해준다.
종전까지는 제3자를 통해 해외에 송금하거나 본인 명의 해외계좌에 입금(5만달러 초과)한 뒤 다시 매도인에게 대금을 지불할 경우에는 의무적으로 한은에 신고해야 했다.
다만 취득한도가 늘어나는 대신 사후관리를 강화하기 위해 해외부동산의 임대계약서 등 투자운용내역서를 매년 제출하도록 했다.
◇ 해외투자 분양 상품도 봇물 = 해외 부동산 투자여건이 개선된 반면 국내 부동산 시장은 크게 위축됨에 따라 앞으로 해외 부동산에 대한 실물투자가 점차 증가할 것으로 전문가들은 보고 있다.
우리은행 PB사업단 안효빈 차장은 "최근들어 투자 대상이 과거 주택 위주에서 벗어나 소형 상가나 주유소, 모텔 등 수익형 부동산 상품으로 다양화되고, 지역도 미국, 캐나다, 호주 등 정통적인 인기지역에 이어 중국, 태국, 싱가포르, 베트남, 인도 등 범 아시아권으로 확대되는 추세"라고 말했다.
이런 여세를 몰아 관련 컨설팅 업체들은 잇따라 국내에 분양 상품을 내놓고 있다.
다국적 부동산서비스 회사인 CBRE(씨비리차드엘리스)는 태국 방콕 수쿰비트에 있는 고급 아파트 '밀레니엄 레지던스'를 분양한다. 전체 604가구중 50가구가 국내 판매물량이며, 실평수 기준으로 26-58평 규모다. 분양가는 평당 1천만원 선이다. CBRE는 또 싱가포르 중심가에 있는 '트라이 베카' 50가구도 함께 분양중이다.
이 회사 임동수 부장은 "해외 부동산 투자가 확대된 후 하루 10-20여통의 문의전화가 걸려오는 등 관심이 높아지고 있다"며 "앞으로 투자 수익률이 높을 것으로 예상되는 태국, 싱가포르, 홍콩, 아랍에리미트(UAE) 두바이 등지의 유망 부동산을 적극 선보일 계획"이라고 말했다.
국내 업체인 루티즈코리아도 아랍에미리트(UAE) 두바이에 오피스 빌딩과 주메이라 비치의 주상복합단지, 필리핀 세부의 주거시설, 태국 푸켓의 리조트 등을 분양하고 있다.
루티즈코리아 이승익 사장은 "해외 주택은 국내 다주택 계산에 포함되지 않아 양도세 중과 대상에서 빠지고, 종합부동산세와도 무관해 국내의 무거운 부동산 세금을 피하려는 사람들이 관심을 보이고 있다"고 말했다.
국내 건설회사가 직접 시공하는 주거시설 분양도 늘고 있다. 지난해 해외부동산 투자가 100만달러로 확대된 이후 대주건설이 뉴질랜드, 반도건설이 두바이에 각각 아파트를 분양한 바 있으며 성원건설은 현재 두바이 비즈니스베이에 자체 개발하는 주상복합아파트 20-220평짜리 195가구를 국내 투자자를 상대로 분양하고 있다.
◇ 투자 유의점도 많아 = 투자 환경이 좋아졌지만 직접 투자는 신중하게 하는 게 좋다고 전문가들은 말한다.
국민은행 박합수 부동산팀장은 "해외 부동산 투자금액 자체가 3억-5억원대가 가장 많기 때문에 약 30억원 가까이 한도를 늘렸다고 해서 투자 수요가 당장 확대되진 않을 것"이라며 "특히 해외시장은 정보가 밝지 않아 거주, 투자 등 목적을 분명히하고 오랜 준비기간을 거쳐 결정해야 한다"고 말했다.
전문가들은 특히 국가별 특성을 명확히 파악하라고 조언한다.
중국, 베트남 등 아시아지역의 경우 투자 수익률이 높다고 광고하고 있지만 국가 자체의 정치적 변수가 많고, 두바이 등 일부 지역은 공급과잉 우려도 제기되고 있다.
CBRE 임동수 부장은 "넓게는 해당 국가의 경제성장률과 개발계획, 좁게는 과거 매매가 및 임대가 추이, 공실률 현황, 향후 공급물량, 이자율, 환율, 정치 안정성까지 꼼꼼히 수치화해 따져보고 접근해야 한다"고 말했다.
특히 해외 수익형 부동산의 경우 현지인이나 전문가의 도움없이는 관리가 힘들다는 점도 염두에 둬야 한다.
지나치게 높은 수익률 역시 한 번쯤 의심해야 할 대목이다. 우리은행 안효빈 차장은 "분양회사가 제시하는 수익률은 순수익이 아니라 단순히 영업이익에서 비용을 뺀 세전 수익이 많다"며 "세금과 비용 등을 모두 감안해 투자여부를 결정해야 한다"고 말했다.
국가마다 다양한 세법도 사전에 알아둬야 한다. 미국과 영국은 우리나라와 달리 취득세와 종합부동산세가 없고, 호주와 캐나다는 증여세, 뉴질랜드는 양도소득세가 없다. 태국, 싱가포르, 두바이 등은 양도세와 보유세가 없고 거래세만 낸다.
김종필 세무사는 "각 나라의 세금에 따라 투자수익이 달라질 수 있다"며 "해당 국가에서 세금을 냈다해도 그만큼을 뺀 나머지는 국내에서 소득세로 추징될 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다"고 말했다.
