다주택 및 고액의 부동산을 보유한 사람은 올 한해 보유세와 양도세를 절세할 수 있는 대책을 강구해야 한다.
2006년 서울 강남권을 중심으로 아파트가격이 폭등한데다 2007년 이후 시가대비 공시가격의 현실화 율이 높아진다.
여기에다 공시가격 대비 과표적용비율도 2006년 70%에서 매년 10%씩 올라 올해에는 80%로 높아지고 2009년에는 100%로 인상돼 다주택자의 종합부동산세 부담이 계속 늘어날 것으로 예상되기 때문이다.
올 한해 다주택보유자가 종합부동산세 부담을 줄이기 위해 고려할 수 있는 대책을 소개한다.
■ 부동산을 팔려면 매년 5월 31일 이전에 팔아야
부동산을 팔려면 매년 5월 31일 이전에 잔금을 치르거나 등기신청서를 접수하는 것이 절세 포인트다. 종합부동산세는 과세기준일인 6월 1일 현재 부동산 소유자를 대상으로 부과하기 때문이다. 재산세도 마찬가지다.
부동산을 양도하고자 하는 경우 양도세 부담을 따져봐야 한다. 양도소득세 측면에서는 올해부터 1세대 2주택자가 집을 팔 때 내는 양도세가 대폭 오른다. 양도소득세 세율이 현재 최저 9%에서 최고 36%의 4단계 초과누진세율이 적용되나 올해부터 50% 단일세율이 적용되고 장기보유특별공제도 해주지 않는다.
또 부재지주 농지·임야·나대지·목장용지 및 비사업용 나대지·잡종지를 팔 때 내는 양도세도 올해부터 대폭 오른다. 양도소득세 세율이 현재 최저 9%에서 최고 36%의 4단계 초과누진세율이 적용되나 올해부터 60% 단일세율이 적용되면서 장기보유특별공제도 해주지 않는다.
■ 세대를 분리하라 그리고 증여하라
세대별 주택 보유수와 토지 보유 필지수를 줄이는 것이 근본적인 절세 포인트다. 자녀의 경우 30세 이상이거나, 30세미만이라도 결혼한 경우 또는 소득이 있는 경우는 별도의 세대를 구성할 수 있다. 세대분리가 가능한 자녀에게 증여하는 방안도 절세 포인트다. 이 경우 증여세 문제도 함께 고려해야 한다. 그러나 부부와 소득이 없는 미성년자는 세대를 분리해도 합산과세 된다. 그러므로 이들 간에는 증여 후 세대를 분리해도 보유세 부담에는 영향을 미치지 않는다. 부동산을 증여하고자 하는 경우에는 증여세 부담을 따져봐야 한다.
■ 나대지는 상업용 건물 신축을 고려하라
나대지의 경우 상가, 사무실 등 사업용 건물 신축을 고려하는 것도 하나의 절세 포인트다. 나대지는 세대별로 합산한 공시가격이 3억원이 넘으면 종합부동산세 과세대상이다. 하지만 사업용 토지는 개인별로 합산한 공시가격이 40억원 초과이기 때문이다. 또 상가 등 수익성 부동산은 임대료 등 고정수입이 나오기 때문에 노후에 대비하는 일석이조의 혜택이 가능하다.
■ 임대사업자 등록 고려해 보자
다주택보유자라면 임대사업자 등록을 고려해 볼 수 있다. 동일 시.도에 있는 주택 5채 이상을 10년 이상 임대하는 장기주택임대사업자는 종부세 대상에서 빠지기 때문이다. 그러나 임대하고자하는 주택이 5호 이상으로써 국민주택규모(전용 25.7평) 이하이고 임대개시일 또는 합산배제 신청을 한 연도의 과세기준일 현재 공시가격이 3억원 이하여야 하는 등 조건이 까다롭다. 주택법에 의한 임대사업자등록은 주택소유자의 주소지 관할 시·군·구 주택과에 문의해 등록해야하고, 부동산임대업으로 사업자등록은 물건지 관할 세무서에 등록해야 한다.
다만, 종합부동산세법에서는 다가구주택을 1세대가 실제 거주할 수 있도록 구획된 부분을 1호로 본다. 그러나 임대주택법에서는 다가구주택 1채를 1호로 보게 돼 있으므로 임대사업자로 등록 할 수 없다. 하지만 세대별로 거주할 수 있도록 구획된 가구가 5세대 이상인 다가구주택은 임대주택법에 의해 임대사업자등록이 돼 있지 않더라도 과세기준일(매년 6월1일)까지 관할 세무서에 사업자등록만 하면 종합부동산세 과세대상에서 빠질 수 있다.
임대사업자로 등록한 경우 임대주택법에서 정하고 있는 임대기간을 채우지 않고 매각하게 되면 상당한 불이익이 따른 다는 사실을 알고 등록해야 한다. 민간 소유의 건설임대주택과 매입임대주택을 임대개시일로부터 5년(건설임대주택 중 임대조건 신고시 임대차계약기간을 10년 이상으로 신고한 주택은 임대개시일로부터 10년) 내에 매각하면 그동안 지원해 준 세금을 추징하고 2년 이하의 징역이나 2천만 원 상당의 벌과금이 부과될 수 있음을 유의해야 한다.
또 종합부동산세도 임대주택을 일정한 기간 임대해야 과세하지 않는다. 임대주택법상 건설임대주택은 5년 이상, 매입임대주택은 10년 이상, 2003.10.29이전에 임대사업자로 등록한 기존 임대사업자는 5년 이상 임대한 후 양도해야 종합부동산세가 과세되지 않는다. 중간에 임대사업을 그만 두거나 매각하게 되면 그동안 감면한 종합부동산세가 추징됨을 유의해야 한다.
■ 주택 공시가격과 토지 공시지가 결정에 관심 가져야
매년 상반기에 건교부 주관으로 공시되는 주택 공시가격과 토지 공시지가 상승률이 보유세 부담에 결정적 영향을 미친다. 주택공시가격은 매년 4월30일에 공시된다. 공시한 달 전인 3월에는 공시할 가격에 대한 열람과 의견진술이 있고, 공시 후 한 달 후인 5월에는 공시한 가격에 대한 이의신청이 있다.
그리고 토지공시지가는 5월30일에 공시된다. 마찬가지로 매년 4월에는 공시할 지가에 대한 열람과 의견진술이 있고, 매년 6월에는 공시한 지가에 대한 이의신청이 있다.
그러므로 의견진술기간과 이의신청기간에 시·군·구에 주택공시가격과 토지공시지가를 확인하여 잘못 고시된 경우 의견진술이나 이의신청을 하는 등 합리적인 가격이 공시될 수 있도록 관심을 가져야 한다.
■ 부동산세금 납부자금 마련에 신경 써야
현행 세법이 그대로 간다면 종부세는 과표적용비율이 100%가 되는 2009년까지 계속 늘어나게 돼 있다. 게다가 올해부터 양도세 과세기준이 실거래가과세로 바뀜에 따라 양도세 부담도 크게 높아지게 된다. 그러므로 부동산을 취득하거나 보유하려면 향후 5년간 늘어나는 보유세와 양도세를 계산해 보고 이에 대한 자금조달 등 확실한 대비책을 마련해 놓은 후 의사결정을 해야 한다. 철저한 대비책만이 자금부족으로 보유 부동산을 급매함에 따른 손실을 피할 수 있다.
보유 주택과 토지의 가격상승 예상액이 보유세와 양도세를 부담하고도 이익이 있을 정도라면 계속 보유하는 것도 고려대상이지만 그렇지 않을 경우 가격상승을 기대할 수 없는 부동산부터 처분하는 게 절세 포인트다.
