A씨는 아파트 한 채와 노후를 위해 준비해둔 상가건물을 소유하고 있었다. 그는 최근 마당이 있는 단독주택으로 이사를 하면서 상가건물은 신경도 쓰지 않고 아파트만 1세대 1주택 비과세대상으로 보고 양도소득세를 신고하지 않았다.
그러나 그는 몇 달 후 관할 세무서로부터 양도소득세를 납부하라는 고지서를 받고 깜짝 놀랬다. 고지서에는 4500만원이라는 큰 돈이 양도세 납부금액으로 적혀있었던 것.
A씨는 그 길로 세무서에 가서 관련 내용을 확인해 보니 자신이 소유한 상가건물 중 일부가 주택으로 등재돼있어 1세대 2주택 소유자로 판단돼 양도세를 내야 한다는 것이었다.
하지만 그가 소유한 상가건물은 건축물관리대장에 일부가 주택으로 등재돼 있지만 아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 주택이 아니었다. 그렇다면 이런 경우 무조건 양도세를 납부해야만 할까.
□ 상가주택을 점포로 사용했다면 미리 용도 변경 해놔야
1세대 1주택에서 '주택'은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미하며, 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위해 사용되는 건축물을 말한다.
거주용으로 사용하는지 여부는 등기부등본, 건축물관리대장 등의 공부상의 용도에 관계없이 사실상 용도에 따라 판단하지만 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다.
즉 A씨의 경우 건축물관리대장에 주택으로 돼있다 하더라도 사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용했다면 상가건물은 주택으로 보지 않는다. 따라서 아파트를 양도한 것은 1세대 1주택의 양도에 해당되고 양도세를 내지 않아도 되는 것이다.
하지만 세무서에서는 모든 과세자료에 대해 일일이 사실상의 용도를 확인해 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 따라 과세대상 여부를 판단한다. 그러므로 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 한다.
사실 입증에는 ▲ 임대차계약서 사본 ▲임차인의 주민등록등본 ▲임차인의 사업자등록증 및 부가가치세 신고서 사본 ▲임차인 및 인근주민의 인우보증서 ▲기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류 등 증빙서류가 필요하고 그 사실이 객관적으로 입증돼야 점포로 인정을 받을 수 있다.
그러나 이 같은 서류를 미리 준비해 두지 않았을 경우 임차인이 바뀌어 협조를 해 주지 않으면 증빙서류를 필요한 시기에 맞춰 갖추기가 쉽지 않아 어려움을 겪게 된다.
그러므로 위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜게 된다. <도움 : 국세청>
