이런 집이 한 채 있는 것만으로도 행복하다는 생각을 하면서 살고 있었는데, 언제부턴가 하나둘씩 이 동네에 재개발이 들어간다는 소문이 나기 시작하더니, 재개발이 들어간다는 공고가 나붙기 시작했다.
A씨는 왠지 이 집에 들어와 일이 잘 풀리는 것 같은 생각이 들어 재개발 소식에 아쉬움이 많았지만, 당장 머물 집이 없어 팔아야겠다는 생각으로 이것저것 알아보던 중 집값이 많이 올라 양도소득세를 내야한다는 사실을 알게 됐다.
1세대 1주택자의 경우 보유 기간 3년(서울 등은 2년 거주 요건)을 갖추게 되면 실거래가 6억원 이상의 주택에 대해서 6억원을 초과하는 부분에 한해 양도세를 내야 한다.
그러나 곧 A씨는 양도세가 보유기간에 따라 달라진다는 사실을 알고 무척 짜증이 나기 시작했다. A씨가 실제로 거주한 기간은 4년 6개월로 6개월만 더 채웠다면, 15%의 장기보유특별공제율이 적용되지만, 5년 미만이라 10%의 공제율 밖에는 적용되지 않기 때문.
자신의 의지가 아닌 '도시 및 주거환경정비법'에 의한 재개발·재건축으로 A씨처럼 더 살고 싶은 집을 팔게 되는 상황이 됐다면 양도세에 따른 주택보유기간은 어떻게 되는 것일까?
□ 재개발·재건축 공사기간도 세법에서는 보유기간=현행 세법은 부동산 보유기간에 따라 ▲3년이상 5년미만 10% ▲5년이상 10년미만 15% ▲10년이상 15년미만 30% ▲15년 이상(1세대 1주택) 45%의 장기보유특별공제율이 적용되고 있다.
결국 A씨는 6개월이라는 시간차를 두고 5%P 만큼의 세금이 왔다갔다하는 셈.
그러나 이렇게 A씨처럼 자신이 살고 있던 주택이 재개발·재건축으로 완공된 경우 보유기간은 종전주택의 보유기간, 재개발·재건축 공사기간, 완공주택 보유기간을 합해서 계산한다.
그러므로 A씨의 주택 보유기간은 실제 거주기간인 4년 6개월이 아니라 재개발·재건축 공사기간과 완공주택 보유기간을 합해 5년이 넘어갈 수도 있다.
이와 함께 살던 집이 재개발·재건축 사업에 들어가게 될 때 조합원으로서 분양 신청을 하면 부동산을 분양 받을 수 있는 권리가 확정되는 날인 관리처분계획 인가일부터 입주권이 생기게 되며, 이 입주권으로 주택을 다시 분양 받게 되는 경우에는 양도세가 과세되지 않는다.
국세청 관계자는 "재개발과 재건축이 들어가게 되면 조합원이 만들어지는데, 이 때 살고 있던 집을 신탁하고 나서 그 대가로 얻게 된 주택은 내 집을 내가 새로 짓는 것과 같으므로 양도로 보지 않는다"며 "단 그 집의 평수가 늘었다는 등의 변화가 있다면 그 만큼의 대가를 지불하게 된다"고 밝혔다.
