규제완화 지연도 한 원인
지난해 연말과 올해 초 새 정부 효과로 반짝 강세를 보였던 강남권 재건축 아파트 가격이 최근들어 다시 약세다.
이달 들어 강남구, 송파구, 강동구 등지의 주요 재건축 단지는 매물이 점점 늘어나고 매수자들은 자취를 감췄다.
4.9 총선만 끝나면 재건축 규제 완화가 본격화돼 가격이 점점 오를 것이라는 일부 예측에서 다소 빗나간 것이다.
23일 부동산 전문가들은 최근 강남권 재건축 약세는 ▲ 재건축 규제완화 지연에 따른 호가 하락 ▲ 양도세, 종합부동산세 등 회피 매물 증가 ▲ 잠실 등 송파, 강동구의 대규모 재건축 단지 '입주 쇼크' 등이 복합적으로 작용한 때문으로 풀이하고 있다.
◇ 급매물 팔려도 호가는 하락 = 보통 부동산은 급매물이 팔리면 이후에 일반 매물이 거래되고, 호가도 오르는 게 정석이지만 최근 강남권 재건축 아파트는 급매물이 팔려도 호가가 오르지 않는다.
송파구 잠실 주공5단지 119㎡의 경우 지난 2월 말 14억원이던 것이 현재 13억5천만원으로 5천만원 하락한 채 일부 급매물만 팔리고 있다. 매물도 이달 들어 점점 증가하는 추세다.
현지 S공인 관계자는 "싼 매물이 팔려도 매수자들은 소극적이고, 매물은 계속해서 줄지 않고 있다"며 "총선 이후 오히려 가격이 떨어지고 있다"고 말했다.
강남구 개포 주공단지도 최근 약세로 돌아섰다. 42㎡의 경우 지난 달 7억9천만원이던 것이 현재 7억8천만원으로, 56㎡는 13억3천만원에서 13억1천만원에 급매물이 나왔지만 거래가 뜸하긴 마찬가지다.
강동구 고덕 시영 13평형은 시세가 4억2천만원이지만 4억500만원에도 매물 나오고 있다. 강남구 대치동 은마아파트 역시 매매값이 약보합세인 가운데 매수, 매도자 모두 숨죽이고 있다.
고덕동의 한 중개업소 사장은 "이미 재건축 공사가 시작된 고덕 주공1단지 분양권만 일부 거래될 뿐 나머지 재건축 단지는 매물이 늘고 가격도 빠지는 추세"라고 말했다.
◇ 복합요인 작용한 때문 = 재건축 아파트값이 약세를 보이고 있는 원인은 일단 MB 정부의 공약과 달리 용적률 완화, 소형평형 의무비율 해제 등 재건축 규제 완화가 속도를 내지 못하고 있기 때문이다.
개포동 남도공인 이창훈 사장은 "총선 이후 용적률 규제 완화가 가시화될 것으로 기대했던 주인들이 정부가 이렇다할 움직임을 보이지 않자 실망 매물을 내놓고 있다"며 "규제 완화에 촉각을 곤두세우고 있는 상황"이라고 말했다.
종부세 회피 매물도 급매물로 나온다. 오는 6월 1일자로 과세되는 종부세를 피하기 위해 강남구 청실 아파트처럼 시세보다 5천만원 이상 싼 매물도 있다는 게 현지 중개업소들의 설명이다.
대치동의 명지공인 송명덕 사장은 "지난 2-3년 동안 종부세가 부담이 되는 집주인들은 이미 많이 팔았지만 아직도 무시할 수는 없는 변수"라며 "종부세 회피 매물은 좀 더 나올 수 있다"고 말했다.
최근에는 1가구 1주택 장기보유자자에 대한 양도소득세 특별공제율이 확대되면서 이런 매물도 일부 가세하고 있다.
잠실 등 대규모 재건축 단지의 '입주 쇼크' 영향도 커보인다.
부동산114와 업계에 따르면 지난해부터 4월 현재 송파구 일대에만 13개 단지에서 7천100여가구가 입주했으며, 추가로 올해 안에 잠실 주공2단지(5천563가구, 7월), 잠실 시영(6천864가구, 8월), 잠실 주공1단지(5천678가구, 9월) 등 5개 단지에서 무려 1만8천900여가구가 입주를 할 예정이다.
뿐만 아니라 인근 강동구 암사동에서도 3천226가구의 대단지인 롯데캐슬퍼스트가 9월부터 집들이를 시작할 예정이어서 연내에만 2만가구가 넘는 새 아파트가 쏟아진다.
이처럼 입주물량이 많다보니 잠실 시영 100㎡는 시세가 한달 전에 비해 5천만원 가량 하락하는 등 해당 아파트 분양권은 물론 주변 아파트까지 약세다.
송파공인 최명섭 사장은 "잠실 새 아파트에 입주하기 위해 잠실 주공5단지를 처분하려는 사람이 늘고 않다"며 "입주물량이 소화되기 전까지는 재건축 아파트들도 약세를 유지할 것"이라고 말했다.
