양도차익 6억원 경우 중과세 적용시 2억원 추가부담
최근들어 서울 송파, 강동지역의 재건축 아파트값이 급락하고 있다. 오는 7월 잠실1·2단지 등 송파구 재건축 아파트 입주를 앞두고 인근 지역 아파트 매물이 대거 시장에 나오면서 급락을 부추기고 있다.
재건축 입주권과 아파트를 보유하고 있는 집주인들이 재건축 아파트에 입주하면 1가구 2주택자가 된다. 입주후 아파트를 처분하면 양도세 중과대상이 되는 것이다. 이런 상황을 피하기 위해 시세보다 싸게 매물을 내놓고 있는 것이다.
하지만 매수자들은 여전히 관망세를 보이고 있어 거래는 쉽지 않다. 좀 더 기다리면 현재보다 가격이 더 떨어질 것이라는 기대감과 정부의 부동산 규제완화가 불투명해지면서 관망세가 확산되고 있다.
반면 집주인들은 '양도세 폭탄'을 피하기만 한다면 1억원 정도는 싸게 내놔도 이익이라는 입장이다.
예컨대 잠실 주공1단지 조합원이면서 지난 2000년 4억원에 송파구 D아파트를 취득한 A씨의 경우를 보자. A씨가 인근 주공1단지 입주예정일인 7월 이전에 D아파트를 처분하면 납부해야 할 양도세는 4184만원이다. A씨는 1가구1주택자 적용을 받아 고가아파트에 대한 장기보유특별공제 혜택까지 받을 수 있기 때문이다.
장기보유특별공제는 3년 보유 이후부터 1년이 경과할 때마다 4%포인트씩 추가로 공제 받을 수 있다. 7년 동안 이 아파트를 보유한 A씨는 28%의 특별공제혜택을 받을 수 있다.
반면 A씨가 새 아파트 입주 후에 기존 D아파트를 판다면 납부해야 할 양도세는 2억원 이상 늘어나게 된다. 2주택자에게 부과되는 중과세율 50%를 적용받고 장기보유특별공제 혜택도 받지 못하게 된다. 때문에 A씨가 내야 할 양도세는 2억5537만원에 달한다.
결국 입주 전에 기존 아파트를 판다면 약 2억1353만원을 절세할 수 있는 셈이다.
잠실 주공5단지 인근 한 중개업소 관계자는 "양도성 회피 물량 때문에 집값이 많이 떨어지고 있다"며 "시세보다 5000만-1억원 가량 낮춰서 내놔도 집이 나가지 않자 얼마나 낮춰야 거래가 가능한지 물어보는 사람들도 있다"고 말했다.
함영진 부동산써브 부동산연구실장은 "아직 양도세 절세 효과를 볼 수 있는 여력이 남아있어 추가 하락도 기대할 수 있다"며 "송파, 강동지역에 집을 사려는 사람들이라면 좀 더 기다려 보는 것도 좋을 것"이라고 조언했다.
■ 6억원 이상 고가주택 양도소득세 계산법
① 양도소득금액 =［양도차액 - 필요경비 × (양도가액-6억원) ÷ 양도가액]×장기보유특별공제(1년당 4%)
② 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제금액
③ 산출세액 = 과세표준 × 세율 - 누진공제액
④ 자진납부세액 = 산출세액 - (산출세액 × 10%) : 예정신고일 경우
예컨데 보유기간 7년, 취득가액 4억원, 양도가액 10억원, 필요경비 3000만원인 아파트의 경우 양도소득금액은 5억7000만원×4억원÷10억원=2억8800만원이며 장기보유특별공제비율 28%(보유기간7년×4%P)를 적용하면 1억6416만원이 된다. 여기에다 기본공제금액 250만원을 뺀 금액이 과세표준(1억6166만원)이 된다. 과세표준 8000만원 초과일 경우의 일반 양도소득세율 36%를 적용한 후 누진공제액 1170만원을 빼면 산출세액 4649만원이 나온다. 예정신고일 경우 10%를 추가공제(4184만원)하며 대신 주민세 10% 는 내야한다.
