사례 1. 1년 전 명예퇴직후 퇴직금을 은행에 예치해 그 이자로 생활을 해오고 있는 A씨는 은행금리가 떨어져 수입이 절반 이하로 급감, 예금을 모두 찾아 소형주택을 구입해 임대하는 방안을 심각하게 고민하고 있다. 그러나 임대사업에 따른 소득세를 내야 하기 때문에 선뜻 결정을 내리기가 어려운 상황에 처해 있다.
사례 2. 최근 3층짜리 상가를 신축, 부동산 임대를 시작한 B씨는 세무사 사무실에 기장을 맡길 것인지 아니면 기장을 하지 않고 추계과세를 적용 받을지 고심을 하고 있다. 세무사에게 기장을 맡기자니 적지 않은 수수료를 쥐어줘야 하고 추계과세를 받으면 기장을 하는 경우보다 세금을 더 많이 내야 한다고 하니 꽤나 고민스럽다.
□ A씨의 고민 해결방법은?= 일반적으로 주택을 임대하고 임대료를 받게 되면 원칙적으로는 소득세를 내야한다. 그러나 모두 다 세금을 물리는 것은 아니다. 서민 주거안정을 위한 정책일환으로 일정한 경우에 대해서만 임대소득세를 부과한다.
소득세를 내야 하는 경우는 ▲고가주택을 임대하는 경우 ▲국외주택을 임대하는 경우 ▲2채 이상의 주택을 소유한 자가 주택을 임대하는 경우 등이다. '고가주택'이란 현행 세법상 기준시가 6억원을 초과하는 주택이다.
주택수 계산은 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산해 계산하고 다가구주택의 경우에는 1개 주택으로 간주하되 구분등기된 경우에만 각각을 1개 주택으로 계산한다.
주택임대소득은 월세의 연간 합계액을 총수입금액으로 간주해 소득세를 과세한다. 다만 전세금 또는 보증금에 대해서는 과세하지 않는다. 따라서 고가주택이나 2채 이상의 주택을 소유한 경우라면 월세보다는 전세금 또는 보증금을 이용하는 방법이 절세에 도움이 된다.
위에 예를 든 A씨와 같은 경우에는 기준시가 6억원을 초과하지 않는 소형주택을 매입해 전세를 내주는 방법을 사용한다면 세금걱정을 어느 정도 덜어낼 수 있다.
□ B씨의 고민해결방법-"기장필수"= 상가를 임대하는 사업자는 부가가치세와 소득세를 부담하게 되는데 일반적으로 부가세보다는 소득세 부담이 훨씬 무겁다.
부동산임대업자의 수입금액은 월세 합계액에 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료를 합해 계산한다. 월세는 기장이든 추계이든 큰 차이가 없지만 간주임대료는 기장에 의해 계산하는 경우와 추계계산의 경우가 큰 차이를 보인다.
B씨와 같은 경우를 임대기간이 1년(2007년1월1일-12월31), 월세수입 500만원, 월 관리비수입 100만원, 임대보증금 5억원, 상가취득가액(건물분) 2억원, 건물기준시가 5000만원, 1년만기 정기예금 이자율 5.0%, 임대보증금 은행예금 이자 2500만원, 인건비 등 필요경비 3000만원(주요경비 1500만원), 가족상황 처와 자녀2명, 기준경비율 24.6%로 가정해보자.
수입금액은 임대료와 관리비 간주임대료를 합해 계산한다.
기장을 한 경우 수입 6000만원(500만원×12월), 관리비 수입 1200만원(100만원×12월), 간주임대료 0원((임대보증금 5억원-건물취득가액 2억원)×정기예금이자율 5%-임대보증금 은행예금이자 2500만원)으로 총 수입금액은 7200만원이다. 여기서 경비 3000만원을 빼면 실제소득은 4200만원이 된다.
따라서 기장을 한 경우라면 소득세액은 527만8000원(소득공제 460만원 적용)이 된다.
그러나 추계결정을 하게 될 경우 간주임대료 수입이 2500만원(임대보증금×정기예금이자율)으로 계산되기 때문에 총 수입금액은 9700만원으로 상승하게 되고 경비도 주요경비 1500만원만 인정되기 때문에 최종 소득금액은 5813만8000원으로 계산된다.
여기에 무기장가산세 20%가 적용돼 최종적으로 내야할 소득세액은 1043만9856원이다. 기장을 한 경우에 비해 2배 가까이 세부담이 상승하는 셈이다. 따라서 B씨의 경우 세무대리인에게 일정한 협력비를 지불하더라도 기장을 하는 것이 훨씬 유리한 셈이다.
□ '임대용' 상가는 소득 없는 배우자 명의로 취득하라= 임대소득을 위한 상가는 소득이 없는 배우자의 명의로 취득하면 절세가 가능하다. 소득이 있는 이의 명의로 취득할 경우 임대소득과 다른 소득을 합산, 높은 종합소득세율이 적용될 수 있기 때문이다.
그러나 소득이 없는 배우자의 명의로 취득하게 될 경우에는 각각의 소득에 별도로 세율이 적용되고 각종 공제 등을 추가로 받을 수가 있기 때문에 세금부담을 크게 줄일 수가 있다.
다만 상가를 아내 명의로 이전하는 경우 증여세 문제가 발생할 수 있다. 현행 법상 부부사이에는 6억원(10년 이내 증여재산 합산금액)까지는 증여세가 부과되지 않지만 이를 초과하면 증여세가 과세된다.
따라서 사업소득이나 근로소득 등이 있으면서 임대용 상가를 취득할 경우 증여세가 과세되지 않는 범위 내에서 다른 소득이 없거나 소득이 보다 적은 배우자 명의로 분할 취득하면 세금을 줄일 수 있다.
