이명박 정부 출범 이후 주택시장은 한마디로 '북강남약'(北强南弱)으로 요약된다.
뉴타운 등 재개발을 활성화하겠다는 이른바 'MB효과'로 서울강북과 경기도 북부 외곽지역 아파트값이 급등한 반면 강남의 고가 주택과 재건축은 약세를 면치 못했다.
분양시장은 분양가 상한제 시행 여파로 공급물량이 상반기에 한꺼번에 집중되면서 미분양 물량이 12년만에 최대치로 불었다.
◇ 강북 '오르고', 강남 '내리고' = 이명박 대통령이 당선된 후 서울 강북 집값은 요동쳤다.
이 대통령이 주택공급 방향을 신도시 확대보다는 도심지역 재개발, 재건축 활성화에 역점을 두기로 하면서 개발 기대감이 반영된 것이다.
부동산114 조사에 따르면 이 대통령 취임 이후 서울 전체 아파트 매매값(2월 29일 대비 5월 30일 기준)이 평균 1.86% 오르는 동안 노원, 도봉, 강북구 등 강북을 대표하는 3개구는 평균 11.64%나 상승했다.
특히 노원구는 이 기간 동안 12.77%가 올라 서울지역 구별 상승폭이 가장 컸다.
강북지역 상승세는 수도권 북부 외곽지역으로 확산됐다. 과거 집값 상승의 소외지역이었던 동두천시가 17.69%로 가장 많이 올랐고, 의정부(13.64%), 포천(12.68%), 양주시(9.31%) 등이 눈에 띄게 상승했다.
이 때문에 정부는 노원구, 도봉구, 의정부시 등 주요 지역을 주택거래신고지역으로 묶었지만 상승세가 완전히 꺾이지는 않고 있다.
반면 강남권은 약세를 면치 못했다. 공시가격 6억원 초과 고가주택에 대한 주택담보대출 강화, 종합부동산세 등 보유세 부담, 잠실 등 새 아파트 입주물량이 집중되며 강남(-0.32%), 서초(-0.02%), 송파구(-1.45%) 등 강남 3개구가 모두 하락했다.
가격대별로 서울지역 6억원 이하 아파트가 4.88% 오른데 비해 6억원 초과 고가 아파트는 0.34% 떨어진 것도 같은 맥락이다.
특히 재건축이 하락세를 이끌었다. 새 정부의 또다른 '수혜주'로 꼽혔던 재건축에 대한 규제 완화가 지연되고 있어서다. 강남구 재건축은 1.5%, 서초구 0.16%, 송파구 5.84%가 각각 하락했다.
송파구의 잠실 주공5단지, 가락 시영단지, 강남구 개포동 주공, 강동구 고덕 주공, 둔촌 주공 등 주요 단지들은 새 정부 출범 이후 5천만-1억원 넘게 하락했지만 급매물만 일부 거래될 뿐 찾는 사람이 거의 없다.
◇ 연립.다세대, 소형의 '반란' = 소형주택의 몸값은 하늘을 찔렀다. 작은 주택형이 밀집해 있는 노원구와 도봉구의 경우 66㎡ 이하 아파트 매매값은 각 구별 평균 상승률의 2배 수준인 23.83%, 22.48%나 각각 상승했다.
강북 집값 상승에 불안을 느낀 실수요자들이 매수 대열에 합류했고, 임대사업자 및 투자자들도 임대수입과 시세차익을 노리고 대거 '매집'에 나선 때문이다.
도봉구 창동, 마포구 망원.합정동, 강서구 방화동 등 노후 주택단지의 소형 연립.다세대도 새 정부 수혜를 톡톡히 봤다.
특히 '뉴타운'이 지난 4월 총선 공약의 최대 화두로 떠오르면서 도봉, 동작, 중랑, 서대문, 구로구 등 서울 곳곳의 연립(빌라), 다세대주택 가격이 '총선 효과'로 상승세를 탔다. 당시 한달 새 매매값이 수천만원씩 오르고 매물이 회수되는 등 곳곳에서 과열을 빚었다.
하지만 총선 이후에는 서울시 오세훈 시장이 "당장 추가(4차) 뉴타운 지정 계획이 없다"고 밝히면서 가격 상승은 멈춘 상태다.
◇ 분양시장 침체, 미분양 급증 = 분양시장은 분양가 상한제를 피하려는 물량이 한꺼번에 쏟아지며 과부하에 걸렸다.
국토해양부 집계에 따르면 3월말 현재 전국의 미분양주택은 총 13만1천757가구로 집계돼 1996년2월(13만5천386가구)이후 12년1개월만에 최대를 기록했다.
하지만 건설업체가 미분양 통계를 대체로 지자체에 축소 신고하는 것을 감안하면 실질 미분양은 20만가구를 넘어설 것으로 업계는 보고 있다.
하반기 이후 민간 택지에서도 분양가 상한제 아파트가 본격적으로 공급될 경우 분양가가 떨어질 것으로 보고 분양받기를 꺼리는 것이다.
이 때문에 지방은 청약률이 바닥을 보이자 추후 경기가 나아지면 선착순 분양할 목적으로 사전에 청약날짜만 보내는 '깜깜이' 분양이 유행하고 있다.
건설업계는 양도소득세 등 세제와 대출규제 완화, 고가주택 기준 상향조정(6억원→9억원), 민간 중대형 주택의 분양가 상한제 폐지 등 주택 규제 완화를 촉구하고 있지만 연내 어느 정도 가시화될 지는 미지수다.
