공사비 자비부담, 평면 한계 등 실현 여부는 불투명
재건축에 대한 규제가 대폭 강화되면서 아파트 리모델링 사업이 반사이익을 톡톡히 얻고 있다.
정부가 리모델링 가능 연한을 20년에서 15년으로 단축시키로 한 주택법 개정안이 올 3월께 국회 통과를 앞두고 있어 사업 대상 단지가 늘어난 반면 오는 9월부터 재건축 아파트에도 분양가 상한제를 적용키로 하면서 재건축 환경은 더욱 나빠진 때문이다.
이에 따라 각 건설회사 리모델링 사업부에는 연초부터 리모델링 가능여부를 타진하려는 입주자들의 전화 문의가 줄을 잇고 있다.
◇ "리모델링 해주세요" 문의 쇄도
23일 쌍용건설에 따르면 올들어 리모델링 사업성에 대한 주민들의 문의가 하루 20여통씩 쏟아지고 있다.
이 회사는 특히 지난 9일 준공한 서초구 방배동 옛 궁전아파트(현 쌍용예가클래식) 리모델링 사업을 통해 국내 최초로 지하 주차장 설치에 성공한 터라 더욱 주목받고 있다.
쌍용건설 관계자는 "리모델링은 사업연한 단축으로 환경이 좋아진 반면 재건축은 분양가 상한제, 개발부담금 등 첩첩산중의 규제가 가해지며 올들어 리모델링을 하겠다는 전화 문의가 부쩍 늘었다"며 "기존에 추진중인 사업지 외에도 새로 주민 설명회가 예정된 단지가 20여곳이나 된다"고 말했다.
리모델링에 관심을 보이는 곳은 입주 13-15년차가 많은 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 수도권 5대 신도시와 서울 양천구 목동, 부천 상동 등지가 다수를 이룬다.
GS건설도 지난해 대비 문의 전화가 2-3배 가량 늘었다.
회사 관계자는 "30평형대 초반이면 리모델링후 40평형대로 커지기 때문에 시세차익을 기대한 주민들의 관심이 높다"고 말했다.
이 회사도 다음달 영등포구 문래동 현대, 강남구 대치동 우성아파트 등지에서 주민 설명회를 열기로 했다.
대림산업도 올들어 하루 3-4통씩의 문의를 접수하고 있다.
대림산업 관계자는 "재건축에 대한 미련을 버리지 못했던 주민들이 재건축 규제가 더욱 강해지자 리모델링에 관심을 보이는 것 같다"며 "리모델링 연한까지 단축돼 시장 규모는 더욱 급팽창할 것"이라고 말했다.
◇ 사업가능할 지는 미지수
부동산뱅크에 따르면 서울과 수도권에서 입주 15-19년차가 아파트 단지는 총 1천100여개 단지, 49만6천500여가구에 이른다.
이중 일부는 가칭 '리모델링 추진위원회'를 구성하거나 입주자 대표회의를 통해 조합 결성 움직임을 보이고 있다.
하지만 이러한 관심이 모두 사업으로 직접 연결되긴 힘들다는 게 전문가들의 지적이다.
일단 리모델링의 공사비가 만만치 않다.
쌍용건설이 시공한 방배동 옛 궁전아파트의 경우 35평형(기존 28평형) 조합원은 1억원, 45평형(기존 36평형)은 1억3천만원, 53평형은 1억6천만원(기존 42평형), 평당 285만-300만의 추가부담금을 지불했다.
이는 단순 공사비로 공사기간 동안 필요한 이주비에 대한 금융비 등은 개인이 별도로 부담해야 한다.
건설업계는 앞으로 리모델링 순수 공사비만 평당 300만-320만원 이상 소요될 것으로 추정한다.
GS건설 관계자는 "리모델링이 사실상 골조와 내력벽을 빼고는 모든 구조체를 바꿔야하는데다 단지에 따라 내진구조 설계까지 추가로 해야 한다면 공사비가 신축과 맞먹는다"며 "이 비용을 일반분양 수입없이 조합원이 자체 부담할 수 있는 단지가 얼마나 될 지 의문"이라고 말했다.
특히 최근 리모델링 추진 움직임이 활발한 분당, 평촌 등 신도시 10평형대 아파트는 리모델링 수익을 기대하기 힘들다는 게 업계의 설명이다.
재건축 평형 증가가 전용면적의 30%로 제한돼 있어 전용 10.8평(분양면적 15평)짜리 분당의 A아파트의 경우 최대 3.2평밖에 늘릴 수 없다.
대림산업 관계자는 "신도시 10평형대의 경우 창 구획이 한두 개인 1-2베이(Bay) 아파트가 많은데 이런 것은 늘어나는 면적도 작고, 리모델링 후 앞뒤로만 긴 평면이 나와 공간 효율성이 떨어진다"고 말했다.
이에 따라 실제 리모델링을 하기 보다는 사업 추진설을 퍼뜨려 집값을 올리려는 수단을 악용하려는 단지도 적지 않은 것으로 업계는 보고 있다.
일단 리모델링 추진을 한 뒤 안되면 포기하고 추후 재건축 등 다른 방법을 강구해 보자는 식이다.
지은지 13년된 분당의 B아파트는 리모델링 연한 단축계획이 발표되면서 15, 17평형 아파트가 지난해 가을 이후 1억원 가까이 올랐다.
분당의 한 중개업소 사장은 "리모델링을 하겠다고 하지만 주민들도 사실은 반신반의하고 있다"며 "수요자들도 이런 점을 감안해 투자여부를 결정해야 할 것"이라고 말했다.
