증권사 부동산PF 연체율 18%, 타 금융기관의 5배...연체액 '최대'

연체율, 증권(17.6%)·저축銀(11.3%)·보험(1.2%)·은행(0.5%) 순...평균 3.6%

연체액 규모, 증권(1.5조원)· 저축은행(1.1조)·보험(0.5조)·은행(0.2조) 순

시행·시공사 "제1금융기관 꺼리는 프로젝트에 증권사 참여하는 구조"
 
금감원 "증권사 영업구조 고수익·고위험...채무보증 형태로 참여"

건설경기 침체가 장기화되면서 금융기관의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 우려가 커지고 있는 가운데, 특히 증권사의 부동산PF 연체율이 다른 금융기관보다 5배나 높은 것으로 나타나 투자자는 물론 예탁고객 등 증권시장 전체의 불안 요인이 되고 있다.

금융감독원은 최근 '금융기관 부동산PF 2차 점검' 보고서를 통해 금융기관별 부동산PF 대출 잔액과 연체율을 공개했다.

보고서에 따르면 2024년 1분기말 증권사의 부동산PF의 대출잔액은 8.7조원으로 다른 금융기관에 비해 규모가 작지만 연체율(17.6%)은 가장 높은 것으로 나타났다. 

기관별 대출잔액을 보면, 은행은 46.2조원으로 규모가 가장 컸고, 보험(40.7조원), 여전사(25.4조원), 저축은행(9.4조원) 등이다.

특히 이 통계에서 눈에 띄는 부분은 증권사의 연체율이다. 증권사의 연체율은 17.6%로 은행(0.5%), 보험(1.2%), 여전사(5.3%), 저축은행(11.3%)보다 확연하게 높은 것으로 나타났다. 증권사의 연체율은 지난해 통계에서도 다른 금융기관보다 압도적으로 높았다.

결과적으로 PF대출잔액 규모는 타금융기관보다 작지만 총 연체액은 가장 크다는 점이다. 대출잔액에 연체율을 적용해 산출한 연체액 규모를 살펴보면, 증권사의 연체액은 1.53조원으로, 여전사(1.34조원), 저축은행(1.06조원) 그리고 보험(4800억원), 은행(2400억원) 등과 비교해 규모 면에서 가장 많았다.

이자 납부나 상환이 연체됐다는 것은 사실상 프로젝트가 부실화됐다는 의미이기 때문에, 증권사의 높은 연체율은 금융시장은 물론 증권사로부터 PF대출을 받은 건설사들의 불안마저 키우는 요인이 되고 있다는 게 중론이다.
   

추진에 난항 겪는 부동산 개발 프로젝트, 대부분 증권사가 담당

증권사의 연체율이 높은 이유에 대해 알아보기 위해 본지는 대형 건설사 및 주택시행사 관계자들과 만나 건설 프로젝트 추진 상의 자금 흐름을 확인했다.

건설 프로젝트 종류에 따라 조금씩 다르긴 하지만, 일반적으로 사업 초기 단계에서는 저축은행이나 캐피탈로부터 브릿지론 자금을 조달해 사업준비와 분양을 시작하고, 분양율이 일정 규모 이상이 되어 사업안전성이 확보되면 이자가 낮고 대출규모가 큰 은행이나 보험사의 본PF로 전환하는 절차가 일반적인 부동산PF 구조라고 설명했다.

금융 신용도가 낮은 차주가 제2금융권 등에서 높은 이율의 부동산 개발 자금을 대출해 쓰다가 사업성이 좋아지면 제1금융권의 자금을 차입할 수 있게 되는데 이때 먼저 차입한 대출을 브릿지론이라고 한다.
 
본PF가 이뤄지면 브릿지론을 상환해야 하는데, 분양이나 공사 난항으로 본PF로의 전환이 여의치 못할 경우 시행·시공사는 브릿지론 상환 압박을 받게 된다. 이런 경우 증권사에게 PF대출을 요청하는 사례가 많다.

증권사는 직접대출을 하기보다 대주단을 구성해 위험을 분산하는 구조로 참여하기 때문에 난항을 겪는 프로젝트에도 참여할 수 있고, 이런 경우 증권사는 부분적으로 직접대출을 하기도 하지만, 대주단 대출부분은 채무보증을 제공하는 형식으로 참여하게 된다.

건설사 관계자는 "은행이나 보험이 PF를 제공하지 않는 프로젝트는 아무래도 사업 안전성이 부족한 경우가 많다"면서 "지금같이 건설업계 전체가 장기간 침체되어 있는 시기에는 아무래도 이러한 프로젝트에 많이 참여한 증권사PF 연체율이 높게 나타날 수밖에 없다"고 설명했다.

이러한 이유로 은행을 포함한 제1금융권에서는 현재 브릿지론을 거의 다루지 않고 있다.

금감원 관계자도 "증권사의 영업구조가 고위험·고수익 투자를 하고 있어 타 금융기관보다는 위험을 더 많이 수용하고 있다"면서 "이러한 사업구조 때문에 증권사는 직접대출 잔액은 작아도 보증채무를 포함한 총 익스포저 규모는 타금융기관 못지않게 크다"고 전했다.
 
실제로 본지가 국회의원실과 금감원에 확인한 증권사의 PF채무보증 규모는 직접대출잔액의 두 배가 넘고 규모도 18조원에 달하는 것으로 파악됐다.

올해 1분기말 현재 증권사의 부동산PF 보증채무는 17조원 수준으로 대출잔액을 포함한 총 PF익스포저 규모는 26조원에 육박하고 있다. 금감원 관계자는 "직접대출을 위주로 하는 타 금융기관은 보증채무가 거의 없다"고 말했다.

이와 관련, 본지가 미래에셋증권, 한국투자증권, 삼성증권 등 대형 증권사의 사업보고서를 분석한 결과 이들 대형증권사들은 각각 1조원~3조원에 이르는 PF관련 보증채무를 보유하고 있는 것으로 파악됐다.

이렇게 위험이 높은 증권사의 부동산PF에 대해 증권업계에서도 끊임없이 경고의 메시지를 보내고 있다.

하나증권 최정욱 애널리스트는 지난 25일 DGB(iM)금융에 대한 기업분석보고서에서 "2분기에 PF 관련 충당금 등으로 상당히 부진한 실적이 예상됨에 따라 이익 추정치를 크게 하향했다"면서 목표주가도 1만500원에서 9500원으로 하향 조정했다.

최 연구원은 "(DGB 자회사) 하이투자증권의 PF 추가 충당금 1500억원 적립을 가정한 것인데 실제 적립 규모가 예상을 상회하게 되면 순익은 더 낮아질 공산이 크다"면서 "올해 연간 대손비용은 6500억원을 웃돌면서 지난해 수준을 상회할 것"으로 추정했다.

또 다른 애널리스트도 "증권업 주가는 국내 부동산 PF 사업장 부실 우려와 해외부동산 투자 손실 등의 우려로 부진한 흐름이 이어지고 있다"면서 "국내 부동산 PF는 업황 부진이 이어지고 있으며 당국의 정상화 방안 시행에 따라 추가적인 충당금 적립이 반영될 것"으로 내다봤다.

특히 키움증권은 자회사인 저축은행의 부동산PF 우려로 주가가 하락한 것으로 판단하고, 미래에셋증권과 한국금융지주도 대체투자자산에 대한 우려로 투자심리가 악화됐다고 분석했다.

이 같은 업계의 우려에 대해 금감원 관계자는 "자본비율이 높고 충당금을 충분히 적립해 손실이 발생해도 관리 가능할 것"이라고 평가하면서도 "항상 면밀하게 현황을 파악하고 있으며, 철저한 관리방안을 마련중"이라고 강조했다.

업계의 우려대로 충당금 적립 등 하반기 추가적인 조치가 나올 것으로 예상된다.