정부가 가계부채 규모를 줄이기 위해 여신심사 가이드라인 적용범위를 확대적용키로 했다.
금융위원회는 여신심사 가이드라인을 내달 1일부터 상호금융권 주택담보대출에도 확대해 시행한다고 30일 밝혔다.
금융위에 따르면 지난 3월 13일 맞춤형 여신심사 가이드라인 시행 이후 2개월간 상호금융권 전체(자산 1000억원 미만 포함) 주담대 신청금액은 총 5조3000억원에 이르렀다.
가이드라인 시행 이후 일평균 신청금액은 1305억원으로 시행 전주인 3월 6일부터 10일까지의 일평균 2404억원 대비 1099억원(45.7%↓) 감소한 것이다.
이를 놓고 금융위는 대출 수요자들이 분할상환 부담 등으로 과도한 레버리지를 자제하는 효과가 나타나는 등 가계부채 증가세 둔화에 긍정적 영향을 미친 것으로 평가하고 있다.
궁금증을 문답으로 풀었다. 다음은 여신심사 선진화방안 관련 일문일답.
Q. 적용대상 대출 및 시행시기는 언제인가요 ?
A. 금번 가이드라인은 조합 및 금고가 주택을 담보로 해 신규로 취급하는 가계 주택담보대출이 대상입니다. 단, 자영업자 등 개인사업자가 사업목적으로 주택 담보대출을 받는 것은 가계대출이 아니므로 적용이 배제됩니다.
또 은행권과 마찬가지로 집단대출 중 잔금대출에 대해서도 가이드라인이 적용됩니다.
금번 가이드라인은 전국 모든 조합과 금고에서 시행할 예정이나 조합과 금고의 규모가 다양하고 소형조합의 경우 추가적인 준비기간이 필요한 점을 감안할 것입니다.
우선 2016년말 기준 자산규모 1000억원 이상의 조합과 금고는 지난 3월 13일부터 시행 중입니다. 1000억원 미만은 6월 1일부터 시행될 예정입니다.
잔금대출에 대한 사항은 올해 1월 1일 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대한 신규대출부터 적용 중에 있습니다.
Q. 원천징수영수증 등 증빙소득이 없으면 대출을 못 받는지 ?
A. 증빙소득이 없는 차주라도 대출을 받을 수 있습니다.
금번 가이드라인에 따른 소득증빙 강화 조치는 차주 채무상환능력을 제대로 심사하기 위해 차주 소득을 정확히 파악하려는 취지입니다.
원칙적으로 객관성 있는 ▲증빙소득을 우선적으로 확인할 방침입니다. 증빙소득 자료가 없는 경우라도 ▲인정소득이나 ▲신고소득 자료를 활용해 충분히 대출을 받을 수 있도록 할 것입니다.
증빙소득은 원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관적으로 입증된 소득을 의미합니다.
인정소득은 공공기관 등이 발급한 국민연금, 건강보험료, 농업·축산업·임업·수산업 관련 소득추정자료 등으로 추정한 소득을 의미합니다.
신고소득은 신용카드(체크카드 포함) 사용액, 매출액·임대소득, 소득예측모형에 의한 추정소득, 최저생계비 등으로 추정한 소득을 뜻합니다.
다만, 최저생계비를 활용하는 경우는 집단 이주비·중도금 대출이나 3천만원 이하의 소액 대출로 제한됩니다.
Q. 인정소득 중 농·어민 등에 대한 소득추정 방법은 ?
A. (농업·임업인) 우선 농지원부 등을 통해 대출신청자가 해당업에 종사하는 지를 확인합니다.
확인서류는 농지원부, 축산업등록증(가축사육신고확인서), 농업경영체 등록확인서, 산림경영계획서(임업인만 해당) 중 하나만 있으면 됩니다.
농업인인 경우 '농축산물 소득자료집(농촌진흥청)' 임업인은 '임산물소득자료집(한국임업진흥원)'에서 제시한 경작면적당(1ha, 10a) 소득자료 등을 활용해 소득을 추정합니다.
[예시] 사과 농사(100a, 10,000㎡)를 하는 농업인 A씨가 주택을 담보로 5천만원 대출을 받고자 하나, A씨는 증빙소득이 없어 농지원부만 제출한 경우(농촌진흥청 소득자료 : 사과 10a당 평균소득 388만8000원)
→ (연소득) 사과 10a당 388만8000원(농촌진흥청자료) × 10(10,000㎡/1,000㎡) = 3888만원
어업인인 경우 어업허가증 등을 통해 어업에 종사하는 지를 확인하고 위판실적 등을 활용해 매출액을 산출한 후 '어가경제주요지표(통계청)'의 어업소득율(3년평균)을 적용해 소득을 추정합니다.
확인서류에는 어업허가증, 어업면허증, 어업신고필증, 마을어업의 경우 행사계약시 어촌계장의 자필서명 있는 확인서 등이 있습니다.
매출액자료 : 국세청 부가가치세면세사업자수입금액증명(업태·종목이 어업인 경우만 적용), 수협에서 발급한 위판실적 증명서 중 하나
[예시] 외끌이 대형저인망어업을 하는 어업인 B씨가 주택을 담보로 1억원을 대출 받고자 하나, B씨는 증빙소득이 없어 1억원 위판실적증명서를 제출한 경우(어로어가-어선사용 평균소득율 46.93%)
→ (연소득) 위판금액 100백만원 × 어업평균소득율(46.93%) = 4693만원
Q. 가이드라인에 따라 추가로 제출해야 하는 서류가 있는지 ?
A. 가이드라인 시행으로 고객이 추가로 제출해야 하는 서류가 있는 것은 아닙니다.
신용카드 사용액 등으로 소득을 추정하는 신고소득 활용 대출은 비거치식 분할상환대출로 취급하게 되는 등 일부 제약이 있을 수 있기 때문입니다.
한편 조합과 금고는 비거치식 분할상환대출 대상에 해당하더라도 고객부담 최소화를 위해 다양한 예외를 적용할 예정입니다.
소득을 객관적으로 입증할 수 있는 원천징수영수증 등 증빙소득 자료를 우선 준비하는 것이 유리합니다.
Q. 대출 받을 수 있는 한도가 줄어드는 것인지 ?
A. 금번 가이드라인 시행으로 직접적으로 대출한도가 줄어드는 경우는 거의 없습니다.
다만, 증빙소득 또는 인정소득 대신 최저생계비를 활용하는 경우 대출규모는 3000만원 이하로 제한됩니다.
Q. 주택 구입시 거치식이나 일시상환 대출로 받을 수 있는지 ?
A. 앞으로는 주택을 구입하면서 대출을 받는 경우 원칙적으로 부분분할상환방식(거치기간 1년 이내)으로 대출 취급이 가능합니다.
다만 대출기간이 3년 미만인 경우 과거와 같이 거치식 또는 일시상환 대출이 가능하므로 상환능력 등을 고려해 상환방법을 선택할 수 있습니다.
일시상환 대출을 선택한 경우에는 만기연장을 포함한 대출기간은 최장 3년을 초과할 수 없으므로 신중하게 선택할 필요가 있습니다.
아울러 은행권과 마찬가지로 고객의 불편을 최소화하기 위해 비거치식 분할상환 취급의 다양한 예외를 아래와 같이 규정하고 있습니다.
따라서 예외적용 대상인지 여부에 대해 사전에 거래 조합이나 금고를 통해 확인할 필요가 있습니다. 예외적용 대상은 다음과 같습니다.
▲분양주택에 대한 중도금대출
▲재건축·재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출
▲상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수
▲자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우(예·적금 만기가 도래하거나 일시적 2주택 처분 등 상환계획이 있는 경우 등)
▲불가피한 생활자금(주 소득자의 사망·퇴직·행방불명, 거주주택의 소실, 의료비, 학자금 등)으로 조합·금고의 전결권자 승인을 받은 경우 등
▲그 밖에 조합·금고가 자율적으로 대출신청자가 충분한 상환능력을 가지고 있거나, 불가피한 사정이 있다고 판단할 경우
Q. 비거치식 분할상환 대출은 거치기간이 전혀 없는지 ?
A. 비거치식 분할상환 대출이라 하더라도 대출 초기에 부담하는 여러 가지 비용(주택구입시 취·등록세, 이사비용 등)을 감안, 1년 이내의 거치기간 설정이 가능합니다.
다만 거치기간 동안 분할상환하지 못한 원금은 나머지 대출기간 동안 전부 상환해야 합니다.
Q. 부분분할상환 적용대상 중 일시상환 대출(3년미만)을 연장할 경우 계속 일시상환 방식으로 취급할 수 있는지 ?
A. 3년 미만 대출에 대해서 만기연장을 동일조건으로 계속 허용할 경우 분할상환 적용을 회피하기 위해 만기 3년 미만으로 운영할 소지가 있습니다.
때문에 만기 연장 횟수에 관계 없이 만기연장 기간이 최대 3년을 초과하지 않도록 제한하고 있습니다.
Q. 2017년 1월 1일 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대한 잔금대출의 소득증빙방법과 상환방식은 ?
A. 2017년 1월 1일 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대한 잔금대출은 가이드라인이 적용됩니다. 따라서 정확한 채무상환능력을 평가하기 위해 소득증빙자료 객관성 확보를 위한 증빙소득 자료 제출이 원칙입니다. 제출이 곤란한 경우에 한해 인정·신고소득 자료를 제출할 수 있습니다.
다만 일반 주택담보대출과 같이 실직 등의 사유로 소득자료 제출이 곤란한 경우 별도의 상환재원 등을 확인하고 3000만원 이하 소액대출에 대해 최저생계비를 소득으로 사용할 수 있습니다.
아울러 2017년 1월 1일 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대한 잔금대출은 원칙적으로 비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로 취급해야 합니다.
다만 고객의 불편을 최소화하기 위해 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우 등 예외사항에 해당하는 경우에는 거치식 또는 만기일시상환 방식으로 취급이 가능합니다.
Q. 은행권에서 적용중인 금리상승 가능성을 고려한 상환능력 평가 및 DSR 산출은 상호금융권에는 적용하지 않는 것인지 ?
A. 상호금융권의 경우 은행권 가이드라인 주요 내용 중 상환능력 심사 강화 및 분할상환 관행 정착을 우선 도입할 것입니다. 주요내용은 다음과 같습니다.
▲소득 증빙자료 객관성 확보 ▲비거치식 분할상환 유도 ▲금리상승 가능성을 고려한 상환능력 평가(Stress DTI) ▲DSR 산출 및 활용
상승가능금리를 적용한 Stress DTI 및 DSR 산출은 가이드라인 정착 및 시장 여건에 따라 순차적으로 적용할 계획입니다.
참고로 Stress DTI 및 DSR 지표를 활용하기 위해서는 차주에 대한 정확한 소득확인이 선행돼야 합니다.
그러나 그간 수도권 소재 아파트만 DTI규제를 적용받아옴에 따라 비수도권 조합·새마을금고의 경우 소득자료의 신뢰성이 낮습니다. 특히, 농·어민의 경우 가이드라인 시행이후부터 소득추정자료를 인정소득으로 활용할 예정임에 따라 소득증빙자료의 객관성·적정성 확보를 위해서는 일정시간이 필요합니다.
Q. 앞으로 대출 신청자들이 유의해야 할 사항은 무엇인지?
A. 주택가격 대비 대출규모가 큰 고부담대출(LTV 60%초과) 차주나, 신고소득 제출 차주의 경우 부분분할상환대출로 취급되는 등 부담이 발생할 수 있을 것으로 예상됩니다.
물론, 다양한 예외가 있어 예외를 적용받을 수 있으나 이 경우 전결권자의 승인 등을 거쳐야 하므로 시간이 더 소요될 수 있습니다.
한편 2017년 1월 1일 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대해 집단 이주비·중도금대출을 받는 경우에는 향후 잔금대출 전환 시 소득증빙 자료를 제출해야 합니다. 비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로 대출을 받아야 합니다.
이와 같이 가이드라인으로 인해 대출상환 방식에 영향을 받을 수 있고, 예외를 적용받더라도 다소 시간이 소요될 수 있으므로 주택구입 계약을 완료하고 차후에 대출을 신청하기 보다는 본인 소득과 소득증빙 종류 등을 고려한 대출규모, 상환방식 등을 미리 상담 받고 계약을 체결할 필요가 있습니다.
당초 예상과 다른 비거치식 분할상환대출 취급이나 시간지연으로 자금애로가 발생하는 등의 피해가 없도록 주의도 기울여야 합니다.
