Ⅰ. 세제부문
1. 종합부동산세제 강화
기준금액의 하향조정 (주택, 비사업용 나대지 9억원·6억원 → 6억원·3억원), 및 과세표준 적용율이 상향조정되었고 과세방법에 있어 종전 개인별 과세에서 세대원간 과세물건 분산을 통한 세부담 회피의 방지를 위해서 세대별 합산 과세로 전환되었으며 세부담 상한 역시 종전 1.5배에서 3배로 강화되었다.
여기서 세대란 본인 및 배우자와 같은 주소(장소)에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매)구성원을 의미하는 것이며, 취학·요양·근무상 형편에 따른 일시 퇴거자도 포함된다.
이로 인하여 주택의 과세대상 세대수는 종전 4만 세대에서 약 16만 세대로 늘어날 것으로 예상되고 있다.
2. 양도소득세 강화
종전 1세대 3주택 이상 소유자에게 적용하던 실가 및 중과대상을 1세대 2주택 소유자에도 2006년부터 실가과세를, 2007년부터 중과세(50%) 및 장기보유특별공제가 배제되며, 비사업용 나대지 등의 경우, 2006년부터 실가과세 및 2007년부터 중과세(60%)된다.
다만 근무지이동, 혼인, 노부모봉양, 소송진행중, 보육시설 등의 주택 및 재촌자경농지, 주말체험농지, 상속·이농농지로서 5년내 양도분, 20년 이상 보유농지·임야를 2009년말까지 매각할 경우, 종중소유농지 등은 중과세에서 제외된다.
한편, 8년 이상 자경농지의 경우 피상속인의 경작기간 포함하여 8년을 기산하였으나 새해부터는 반드시 상속인이 3년 이상 경작하고 피상속인 경작기간과 통산 8년이상 경작한 농지만이 감면대상이다.
아울러 3년 이상 경작하던 농지대토의 비과세 규정이 지가상승요인인 농지대토수요를 억제하여 지가안정을 도모한다는 측면에서 감면규정으로 전환되었으며 감면한도액 역시 5년간 1억원으로 축소되었다.
3. 지방세 완화
부동산거래신고의무 제도 시행에 따라 부동산거래 관련 지방세 과세표준은 실거래가액이 됨에 따라 급격한 세부담 완화를 위하여 개인간 주택거래분에 대하여는 종전 4%에서 2.85%로 1.15%경감 되었으나, 기준시가 과세원칙에서 실가과세로의 전환에 따라 실부담액은 오히려 증가될 수 있다.
Ⅱ. 제도부문
1. 부동산거래 신고의무
주택·토지 등 모든 부동산을 신고할 때 실거래가액을 물건지 관할 시·군·구에 계약일로부터 30일내 신고하도록 의무화하고 있다. 아울러 2006년 6월부터는 해당등기부에 거래금액을 기재토록 관련규정이 개정될 예정에 있다.
다만, 2005. 12. 31이전 계약분이나, 판결·교환·증여 등의 경우는 신고예외로 규정하고 있다.
2. 토지거래 허가제
종전 벌칙규정이 1회성 과태료 부과로 인해서 사후관리가 유명무실하다고 하여 새해부터는 이행강제금이(취득금액의 10%) 부과되며, 법률위반 사례에 대한 포상제가 실시된다.
3. 토지개발 부담금 부과
2004년도에 부과중지된 토지개발에 따른 개발이익의 25%상당액이 토개발부담금으로 부과된다.
4. 채권보상제
종전 공익사업 토지편입시 부재지주에 대하여 300만원 초과분에 실시하던 채권보상제를 2006년 3월부터는 부재지주의 보상금액 중 부동산거래에 필요한 1억원과 양도소득세 상당액을 제외한 금액에 대하여 채권으로 보상이 이루어진다.
2006년부터 달라지는 부동산 세제 및 제도 주요내용 요약(표)
Ⅰ. 세제 부문
구 분 |
내 용 |
종 전 |
개 정 |
시행시기/비고 |
1. 종합부동산세 강화 문의 : 재경부 부동산실무 기획단 (02-2110-2933)
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1) 기준금액 조정 · 주택 · 비사업용 토지
2) 과표적용율
3) 세율구간 · 주택 · 토지
4) 과세방법
5) 세부담 상한 |
공시가격 9억초과 공시지가 6억초과
기준금액의 50%
3단계(1%,2%3%) 3단계(1%,2%3%)
개인별 합산
전년대비 1.5배 |
6억 초과 3억 초과
70%
4단계(1%,1.5%,2%,3%) 변동없음
세대별 합산
3배 |
2006. 1. 1.
* 2007이후, 매년10% 상향조정 (2009년 100%)
* 합산 배제 ·혼인, 노부모 봉양 2년간 ·어린이 놀이방 등 |
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2. 양도소득세 강화 문의 : 재경부 세제실, 재산세과 (02-2110-2178)
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1) 실가과세 대상확대 |
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· 주택 |
1세대 3주택 |
1세대 2주택 추가 |
2006. 1. 1 |
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· 나대지 등
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-
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비사업용 나대지등
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* 나대지 등 · 비사업용 나대지,잡종지 · 부재지주 농지, 임야, 목장용지
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2) 중과대상 주택 |
1세대 3주택(60%) |
1세대 2주택(50%) |
2007. 1. 1(2주택) |
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· 지역요건 |
수도권, 광역시 소재주택 |
좌 동 |
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· 금액요건 |
기준시가 3억초과 주택 |
좌 동 |
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· 중과제외대상
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· 소형주택 · 2003.12.31 이전 취득 · 기준시가 4천만이하 · 전용면적 18평 이하
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수도권, 광역시 소재 기준시가 1억 이하주택 단, 재개발·재건축 지정주택*은 중과대상
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* 도시 및 주거환경 정비법에 의한 정비구역으로 지정, 고시된 지역에 소재하는 주택
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3) 중과대상 나대지등 |
- |
비사업용 나대지, 잡종지 |
2007. 1. 1. |
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(60%중과) |
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부재지주 농지·임야·목장용지 |
" |
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4) 장기보유 특별공제 |
3주택 배제 |
· 2주택 배제 |
2주택배제 :2007.1.1 |
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· 나대지등 배제 |
나대지등 : " |
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5) 법인 부동산 |
특별부가세 10% |
나대지등엔 특별부가세30% |
2007. 1. 1. |
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지가급등지역-지정없음 |
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6) 8년 자경농지 감면 |
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2006. 1. 1. |
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· 자경기간 : 8년 |
피상속인 경작기간 포함 |
피상속인+상속인 3년 이상 |
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· 감면한도
7) 농지대토 |
년간 1억원
비과세 |
5년간 1억원
감 면 |
2006. 1. 1. |
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8) 아파트 입주권 |
주택수 불포함 |
주택수 포함 |
2006. 1. 1. |
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3. 지방세 완화 문의 : 행자부 지방세제 팀 (02-2110-3920) |
1) 주택 개인간 거래세 |
4% |
2.85% |
2006. 1. 1. |
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(*실가과표율:100%) |
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2) 재산세과표 적용율 |
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주택분 |
2006년부터 5%상향 |
2008년부터 5%상향 |
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토지분 |
50% |
2006년부터 5%상향 |
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Ⅱ. 제도 부문
구 분 |
내 용 |
종 전 |
개 정 |
시행시기/비고 |
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1. 부동산 거래신고 의무 문의 : 건교부 토지관리팀 (02-2110-8156) |
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2006. 1. 1이후 |
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1) 신고기한 |
- |
계약일로부터 30일이내 |
최종계약 작성분 |
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2) " 관할 |
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물건소재지 관할시·군·구 |
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3) " 방법 |
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인터넷, 방문 |
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4) " 대상 |
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토지, 건물* |
* 판결, 교환, 증여신탁/ |
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5) 허위여부검증 |
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허용범위 : 기준가격의 |
해지, 분양권 매매 및 |
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10%이내 |
경매·공매는 신고대상 |
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6) 주택거래신고지역 |
주택법에 따른 신고 |
좌 동 |
제외 단, 검인신청 필요 |
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7) 토지거래허가지역 |
- |
신고의무 |
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8) 신고의무자 |
- |
양도, 양수, 중개업자 |
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9) 무신고등 벌칙 |
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· 취득세 3배 과태료 |
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· 중개사 자격정지 |
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(6개월) |
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2. 토지거래 허가제 문의 : 건교부 토지정책팀 (02-2110-8151) |
1) 사후이용불이행 |
과태료 500만원 |
이행강제금 부과제도 |
2006. 3. 1 |
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취득가액의 10%이내 |
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2) 신고포상제 |
- |
법률위반사례신고 포상제 |
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3) 공익사업편입토지외 |
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대체취득 요건완화 |
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· 취득가능기간 |
1년 이내 |
3년 이내 |
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· 취득가능지역 |
구토지소재 및 연접 |
전 국 |
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시·군·구 |
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3. 토지개발 부담금부과 문의 : 건교부 토지정책팀 (02-2110-8151) |
1) 토지개발 부담금 |
2004년 부과중지 |
부활 |
2006. 1. 1 |
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2) 부과대상 |
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· 도시지역 300평 이상 |
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· 비도시지역 500평 이상 |
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· 택지개발, 대지조성, 사업 및 지목변경 수반건축 등. |
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3) 부과기준
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개발이익* × 25%
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*개발이익 = 지가상승분-(정상지가상승+개발비용) |
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4. 채권보상제 문의 : 건교부 토지정책팀 (02-2110-8151) |
1) 공익사업 토지편입시 |
부재지주 |
부재지주 |
2006. 3월 |
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채권보상 |
: 300만원 초과분 |
단, 다음은 현금지급 |
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· 부동산거래에 필요한 1억원 · 양도소득세 상당액 |
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