대도시에서 직장을 다니고 있는 A씨는 은퇴 후 지방의 한적한 곳에서의 전원생활을 꿈꾸며 조그만 밭이 딸린 농가주택을 새로 구입했다.
취득 당시에는 빈집으로 있었고, 또 취득 후 돌보지 않아 폐가나 다름없어 별다른 신경을 쓰지 않고 있던 A씨는 최근 다른 곳으로 이사할 요량으로 살고 있던 아파트를 팔았는데 1세대 2주택에 해당돼 수천만원의 양도소득세를 물어야 할 처지에 놓였다.
농어촌주택을 취득해 3년이상 보유하면 1세대1주택 양도에 대한 비과세 판정 시 '주택'으로 보지 않는다는 규정을 총족하지 못했던 것.
폐허에 가까워 사람이 살 수도 없는 주택을 건축물관리대장과 등기부등본에 주택으로 등재돼 있다는 이유로 거액의 세금을 내야 한다는 억울한 생각에 A씨는 세무전문가를 찾아 세금을 안 낼 수 있는 방법을 문의했다.
세금전문가인 한 회계사는 "A씨의 경우처럼 아파트를 한 채 소유하고 있으면서 농가주택을 구입하게 되면 1세대 2주택이 되어 대도시 내에서 다른 곳으로 이사를 하거나 농가주택으로 이사하기 위해 살고 있는 아파트를 팔게 되면 양도소득세 과세대상이 된다"고 자문했다.
물론 양도소득세가 실질 내용에 따라 과세된다는 점을 감안할 때 1주택이 폐가상태로 있고 주택으로서의 기능을 하지 못한다면 나머지 1주택을 양도하는 경우 비과세 적용을 받을 수는 있다.
그러나 이를 입증 받기란 쉬운 일이 아니므로 공부상 주택으로 등재되어 있으나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 공부를 정리해 놓는 것이 최선책이라는 설명이다.
이는 양도소득세 과세자료는 부동산을 양도하고 통상 3-4개월 정도 지나서 고지서를 받아 볼 수 있어 양도 당시에 농가주택이 폐가 상태였다는 것을 객관적인 자료를 가지고 입증해야 하는 어려움이 있다.
그러므로 A씨가 농가주택을 새로 개축할 예정이거나 주택신축 허가를 받기가 어려워 세금부담을 감수하고서라도 보유할 생각이 없다면 폐가 상태에 있는 농가주택은 멸실시킨 후 건축물관리대장 등 공부를 정리해 두는 것이 좋다.
그러면 거주하고 있는 주택을 양도하더라도 아무런 문제없이 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다.
