◆…부동산 조각투자는 자본시장법에 따르면 불가능한 사업이다. 하지만 금융위원회는 부동산 조각투자 플랫폼 3개사(카사·루센트블록·펀블)를 '혁신금융서비스'로 지정하고 예외를 인정했다. 중소기업벤처부도 부산 블록체인 규제자유특구 사업을 진행 중인 세종텔레콤 비브릭에 규제 특례를 허용했다.
부동산 조각투자는 투자자가 조각투자 앱에 상장된 전자등록 수익증권에 투자해 이를 소유함으로써 부동산의 수익권을 취득하는 구조를 갖는다. 전자등록 수익증권이란 신탁업자가 빌딩 등 상업용부동산 기반 수익증권을 예탁결제원에 전자등록 형태로 발행한 것을 의미한다.
이는 자본시장법에 따르면 불가능한 사업이다. 신탁업자가 부동산으로 수익증권을 발행할 수 없기 때문이다. 하지만 금융위원회는 부동산 조각투자 플랫폼 3개사(카사·루센트블록·펀블)를 '혁신금융서비스'로 지정하고 예외를 인정했다. 중소기업벤처부도 부산 블록체인 규제자유특구 사업을 진행 중인 세종텔레콤에 특례를 허용했다.
카사·루센트블록·펀블 등 3개사는 각각의 신탁회사에서 발행한 전자등록 수익증권을 디지털증서 형태로 앱에서 유통하고 있다(DABS(카사)·SOU(루센트블록)·DAS(펀블)). 세종텔레콤의 경우, 자산운용사가 부동산펀드의 수익권이 표시된 수익증권(집합투자증권)을 발행하면 이에 대응하는 디지털증서 'BRIC(브릭)'이 모바일 앱 '비브릭'에서 유통된다.
투자자들은 플랫폼사의 블록체인 기반 분산원장 및 계좌관리기관의 고객계좌부 관리를 통해 소유권을 법적으로 보장받는다. 비브릭은 BRIC 거래 발생 시 자체 개발한 블록체인 네트워크에서 거래를 기록하며, 계좌관리기관인 부산은행은 이를 집합투자증권의 고객계좌부에 반영함으로써 정보를 일치시킨다. 루센트블록은 하나금융투자에서 SOU에 대한 고객계좌부 관리 및 블록체인 분산원장 기록을 한다. 디지털증서 거래는 블록체인상에 기록되기 때문에 위변조가 불가능하다는 장점이 있지만, 법적인 수익권자를 판단하는 기준은 고객계좌부에 기록되는 수익증권이다.
플랫폼사들은 별도의 계좌관리기관을 두어 투자자들의 예치금을 보호하는 한편, 서비스 중단 시 이들을 보호하기 위한 조치도 함께 마련해놓고 있다. 카사·루센트블록·펀블은 투자자 예탁금을 신탁으로 설정해 놓고 있어 채권자들이 강제집행할 수 없다. 서비스 중단 시에는 신탁부동산의 환가를 통해 DABS 투자자들에게 환금을 진행한다. 비브릭은 펀드 만기 전에 서비스가 중단될 경우 자산 매각을 통해 청산 절차를 진행한다. 수익자 총회를 열어 매각 금액의 규모를 결정하고 투자자의 BRIC 수만큼 환급을 진행한다.
◆ 수익률은 '글쎄', 커뮤니티 부재 '아쉬워'
◆…부동산 수익증권 공모가 대비 수익률 현황(9월 21일 기준).
부동산 조각투자 플랫폼 4개사에 상장된 수익증권들의 수익률을 살펴보면 10개 중 7개가 공모가 대비 낮은 가격에 형성된 것으로 나타났다. 특히 루센트블록의 '안국 다운타우너'와 세종텔레콤 비브릭의 '부산 초량 MDM 타워'는 공모가 대비 수익률이 각각 -14.7%, -29%를 기록했다.
루센트블록 측은 신탁 부동산(안국 다운타우너)의 감정평가금액이 지난 4월 기준 49억원으로 책정됐으며, 자체 분석 및 감정평가 결과를 종합적으로 고려해 위탁수익금액을 51억2300만원으로 결정했다고 공시했다. 하지만 현재 시가총액은 45억원대로 떨어진 상태다. 회사는 투자설명서에 위탁수익금 추정 오류의 위험이 있음을 명시하고 있지만, 수익증권 투자 시 발생 가능한 이익과 손해는 모두 투자자 책임으로 귀속되므로 신중한 투자가 요구된다.
◆…세종텔레콤 비브릭 관계자는 "(계좌관리기관인) 부산은행 앱에서 비브릭 투자정보를 조회하면 실제 '부산 초량 MDM 타워' 빌딩의 평가 수익률은 0.69%"라고 설명했다. 사진=세종텔레콤 제공
한편, 세종텔레콤 비브릭 관계자는 "(계좌관리기관인) 부산은행 앱에서 비브릭 투자정보를 조회하면 실제 '부산 초량 MDM 타워' 빌딩의 평가 수익률은 0.69%"라고 설명했다. 비브릭은 앱을 통해 부동산펀드 자산의 운용성과를 반영한 펀드 기준가와 비브릭 거래소에서 거래되는 가격과는 차이가 있다고 안내하고 있다. 관계자는 "현재 앱 메인 화면에 펀드 수익률이 아닌 개인 간 거래 기준 가격이 표기되어 혼동을 주고 있기에 디자인 개편 작업을 준비 중"이라고 밝혔다.
체험 결과 부동산 조각투자 커뮤니티 부재가 아쉬움으로 남는다. 대중적인 주식투자와 달리 소수의 인원이 투자에 참여하는 만큼 일반인이 접근하기에는 진입장벽이 높다. 증권신고서와 투자설명서 등 공시자료를 개인적으로 꼼꼼히 살펴본다고 해도, 해당 증권이 거래되는 플랫폼 측과의 교류가 없다면 앞서 비브릭의 사례와 같이 디테일한 부분을 놓치기 쉽다. 4개 어플 모두 인터페이스가 직관적이고, 매매 주문 및 시세 확인 서비스 등 모바일 증권거래시스템(MTS) 기능과 함께 배당 및 투자 관련 문서들을 제공하고 있는 만큼, 커뮤니티 구축 등 일반인들의 진입장벽을 낮추기 위한 다양한 개선이 뒷받침된다면 부동산 조각투자 시장이 더욱 활성화될 것으로 전망된다.
