◆…(사진=클립아트코리아)
서울시는 일상생활에서 쉽게 접할 수 있는 지방세 납부와 관련된 문제들을 행정안전부 답변 자료를 통해 사례를 중심으로 공개했다.
■ 공동주택 취득 관련 사례
Q.남편 명의로 아파트를 분양 받은 후 잔금을 완납하지 않은 상태로 부인에게 권리를 증여했을 경우, 분양 아파트에 대하여 남편과 부인이 각각(이중) 취득세를 납부해야 하는지?
A.취득세 납세의무는 부인에게만 있음. 일반적으로 분양아파트에 대한 취득세의 납세의무성립은 잔금지급일이므로 잔금을 완납하지 않은 상태에서 분양 받을 수 있는 권리를 부인에게 양도하고 이를 건설회사와 권리의무승계계약을 체결한 후 잔금을 부인 명의로 납부했다면 부인에게 납세의무가 성립하고 남편은 납세의무가 성립되지 않음.
Q.분양 받은 공동주택에 대해 건설회사가 공동주택의 사용승인을 받기 전에 잔금을 미리 지급(선납)했을 경우 취득의 시기는?
A.주택을 분양받은 경우 잔금지급일(분양대금 완납일)이 취득일이지만 건축주가 임시사용승인일, 사실상사용일, 사용승인서 교부일 이전에 입주자로부터 잔금을 지급받은 경우에는 임시사용승인일, 사실상사용일, 사용승인서교부일이 건축주의 원시취득일과 분양받은 자의 승계취득일이 된다고 되어 있으므로, 이 경우 공동주택을 분양받은 자의 취득일은 건축주의 취득일이 됨.
Q.신규아파트를 취득하면서 아파트 준공검사 이전에 발코니 확장공사를 한 경우 취득세 과세표준에 포함되는지와 시공사가 아닌 인테리어 업자를 별도로 선정해 설치한 경우에도 취득세 과세표준에 포함되는지?
A.신규아파트를 취득하면서 아파트 취득시기(준공일) 이전에 발코니 확장공사를 완료하고 그에 대한 비용을 지급했다면 발코니 확장한 부분도 아파트에 연결되거나 부착하는 방법으로 설치되어 아파트와 일체로 유상 취득하는 경우이므로 당해아파트 취득가격에 포함되는 것임. 또, 발코니 확장공사를 다른 사업자와 별도계약방식으로 설치했다고 하더라도 주체구조부와 일체가 되어 건축물로서 효용가치를 이루고 있는 경우에는 당해 아파트의 취득자가 취득한 것으로 간주하는 것이므로 취득세 및 등록세 과세표준에 포함되는 것임.
■ 임대주택 취득 관련 사례
Q.임대할 목적으로 주택을 취득해 취득세를 감면 받았으나, 3년이 지난 후에 개인적인 사정으로 인해 임대주택을 매각하는 경우 감면 받은 세액은 어떻게 되는지?
A.지방세특례제한법 제31조 제3항에 따르면, 임대주택의 취득일부터 10년 이내에 임대사업자가 부도, 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 관련기관으로부터 분양전환허가를 받은 경우, 관련 규정에 따른 공공주택사업자가 요건을 갖추어 임대주택을 임차인에게 분양 전환한 경우 등을 제외한 다른 사유에 의해 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 취득세를 추징함.
Q.기존의 다가구주택을 취득한 후 다세대주택으로 용도 변경해 임대하고자 하는데 이 경우도 취득세 감면대상에 해당하는지 여부?
A.주택을 취득해 임대사업을 영위하는 경우 모두 감면대상에 해당하는 것이 아니고 건축주로부터 최초로 분양 받는 공동주택에 한해 취득세 감면대상에 해당하는 것이므로 건축주가 아닌 기존의 다가구주택을 승계취득한 자가 다세대주택으로 용도 변경한 경우 그 주택을 취득한 자는 건축주로부터 최초로 분양 받는 경우에 해당되지 않으므로 감면대상이 아님.
Q.임대주택 건설용 토지를 취득한 자가 기존의 매입임대사업자라면, 토지 취득일부터 60일이내 추가로 임대물건 변경등록을 하지 않아도 취득세 감면대상에 해당하는지?
A.임대주택법에 따른 신규등록 뿐만 아니라 변경등록도 임대사업자 등록에 해당되며, 임대주택 건설용 토지를 사업계획승인서 또는 건축허가서를 첨부하면 변경등록이 가능하고, 임대사업자 등록부에 등재하지 않은 공동주택은 임대사업자의 임대주택으로 볼 수 없으므로 기존의 임대사업자라고 하더라도 토지 취득일부터 60일 이내에 임대사업자 변경등록을 통해 임대물건으로 추가 등록한 경우(사업계획승인을 받은 날 또는 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월이내 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 해 임대사업자로 등록한 경우 포함) 감면대상에 해당.
■ 주택보유 관련 사례
Q.신축건물 사용승인서 공문시행(내부결재)일자는 5월 31일이지만, 실제 건축주에게 통보한 사용승인서 교부일이 6월 2일인 경우 당해연도 재산세를 납부해야 하는지?
A.지방세법 제107조에서 "재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다"라고 규정하고 있으며, 동법 시행령 제20조에서 "건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 이전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일)을 취득일로 보고, 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다"라고 규정하고 있음.
사용승인서 교부일자가 6월 2일이고, 사용승인서 교부일 이전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받지 아니한 경우라면 당해연도 재산세 납세의무는 없다 할 것임.
Q.주택을 취득하고자 매매계약을 체결하고 지난 2020년 5월 31일 잔금을 지급하고 관할구청에 취득 후 신고를 했으나, 6월 10일 소유권 이전등기를 한 경우 2020년도 재산세를 납부할 의무가 있는지?
A.재산세 과세기준일 현재 재산세 과세대장에 재산의 소유자로 등재되어 있는 자가 재산세를 납부할 의무가 있는 것이고, 이 경우에는 재산세 과세기준일 이전에 잔금을 지급하고 소유권을 취득한 이상, 비록 이전등기는 재산세 과세기준일 이후에 했다고 하더라도 매수자가 과세기준일 현재의 소유자에 해당한다고 할 것이므로 재산세를 납부해야 함.
[참고 : 서울특별시 2023 알기쉬운 지방세]
