부동산 업계에서는 설 이후 과연 주택 매수자들이 움직일 것인지, 계속 관망할 것인지, 또 그에 따른 집값이 어떻게 될 지 의견이 분분하다.
19일 전문가들은 설 이후 주택시장을 예측하기 위해서는 대통령 선거외에도 다음의 '5대(大) 변수'를 눈여겨 봐야 한다고 조언한다.
◇ 변수 1: 주택 담보대출 강화 = 첫번째 변수는 주택 담보대출 규제다. 시중 은행은 3월부터 투기지역은 물론 비투기지역까지 주택담보대출에 총부채상환비율(DTI)을 적용하고, 7월부터는 모든 지역, 모든 주택에 대해 이 규정을 확대할 방침이다.
예외 규정이 많다는 지적도 있으나 이번 조치는 봄 이사철을 맞은 주택 수요자에게 악재로 작용할 것이라는 게 전문가들 반응이다.
RE멤버스 고종완 소장은 "요즘처럼 집값이 비싼 때 현금을 싸들고 와서 집을 살 수요자는 많지 않다"며 "대출이 막히면 강남권의 고가 아파트를 중심으로 먼저 거래가 위축될 것"이라고 말했다.
◇ 변수 2: 부동산 입법 = 지난해 11.15대책과 올해 1.11, 1.31대책에서 발표된 분양가 상한제 등 부동산 후속 입법이 순항할 지도 중대한 변수다.
열린우리당 의원들의 집단 탈당과 건설업계의 반발 등이 확산되며 시장에는 입법과정이 순탄치만은 않을 것이라는 전망이 고개들고 있다.
이미 이번 임시국회에서 토지공사와 주택공사의 '밥그릇' 싸움으로 비축용 장기임대주택 공급을 담은 임대주택법 개정안은 안건으로 채택되지도 않았다.
다만 주택가격에 직접적인 영향을 미칠 민간택지 분양가 상한제와 분양원가 공개 법안(주택법)은 상정돼 있어 통과 여부에 관심이 쏠린다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "분양가 상한제 관련 주택법이 통과되면 무주택자는 주택 구입을 미루고, 재건축은 사업성이 나빠져 상반기 주택가격이 안정세를 보일 수밖에 없다"며 "반대로 (가능성은 낮다고 보지만) 법안 통과에 차질을 빚으면 잠재돼 있던 주택 구매수요가 움직이며 시장이 다소 불안해질 수 있다"고 말했다.
◇ 변수 3: 종부세 회피 매물 = 올해 종합부동산세 과표 적용률이 80%로 높아지면서 과세 기준일인 6월 이전에 종부세 회피 매물이 얼마나 나올 것인지도 관건이다.
지난해 하반기 집값이 급등한 만큼 올해 4월 고시될 공시가격도 올라 '집부자'들의 세금 부담은 훨씬 커질 전망이다.
전문가들은 종부세 회피 매물이 나온다면 4-5월부터 시장에 등장할 것으로 보고 있다.
스피드뱅크 박원갑 부사장은 "최근 양도세를 피한 증여 수요가 많아 매물이 생각보다 많지는 않을 것"이라고 전제한 뒤 "그러나 매물이 나오기 시작하면 위축된 시장에 찬물을 끼얹고, 가격도 안정 내지 하락할 것"이라고 말했다.
◇ 변수 4: 청약제도 개편안 = 3월말께 발표될 청약제도 개편안에 따라 청약수요가 매매 시장으로 움직일 가능성도 있다.
정부는 민간택지 아파트의 분양가 상한제가 시행되는 오는 9월에 맞춰 청약 가점제도 민간, 공공, 중소형, 중대형을 통틀어 모두 적용한다는 방침이다. 이대로 개편안이 확정되면 가점제에서 불리한 사람들이 올 상반기 '바닥가격 매수'에 나서 집값이 불안해질 수 있다.
하지만 기존 청약자들의 반발을 우려해 가점제 대상 평형이나 물량을 차등 적용할 가능성도 높기 때문에 그 결과를 예의주시해야 한다.
◇ 변수 5: 신도시 발표 = 전문가들은 올 6월로 예정된 '분당급 신도시' 발표도 집값에 영향을 줄 변수로 꼽는다.
정부가 이번에 발표할 신도시는 강남 수요를 대체할 만한 곳이라고 밝혀왔기 때문에 파급 효과도 클 전망이다.
이미 후보지로 떠오른 경기도 광주 오포 일대와 용인 모현 등지는 땅값이 오른데 이어 집값도 꿈틀거릴 조짐이다.
내집마련정보사 김영진 사장은 "설 이후 시장이 잠잠하더라도 정부가 계획중인 강남대체 신도시가 발표되는 5-6월을 기점으로 매매 시장이 움직일 수 있다"며 "신도시발(發) 집값 상승세가 강남→강북으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.
