막상 팔려고 보니 동일 지번상에 주택과 점포가 함께 있는 경우 양도소득세가 어떻게 책정되는지 궁금한 P씨.
주변인들은 주택에 점포가 딸린 경우 1세대 1주택 비과세 판정을 받을 수 있다고 말했지만 정확한 사실관계가 궁금해진 그는 관할 세무서를 찾아 양도세 과세여부를 물었다.
■ 점포면적보다 작거나 같으면 주택부분 비과세, 점포는 과세
P씨처럼 하나의 건물에 주택과 점포가 함께 있는 경우(또는 동일 지번상에 주택과 점포가 함께 있는 경우) 주택면적이 점포면적보다 더 크면 전체를 주택으로 보아 양도소득세 과세여부가 판정된다.
따라서 1세대가 양도일 현재 국내에 당해 주택과 점포만을 보유하고 있는 경우, 주택면적이 점포면적보다 크고 당해 주택과 점포의 보유기간이 3년 이상인 경우(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 및 2년 이상 거주)에는 주택과 점포, 부속토지는 양도세가 비과세 된다.
그러나 주택면적이 점포면적보다 작거나 같은 경우에는 주택부분은 양도소득세가 과세되지 않지만 점포부분은 양도세가 과세되니 주의가 필요하다.
주택에 딸린 토지는 주택면적이 점포면적보다 클 경우 전체를 주택으로 보는 것이므로 도시지역 내는 주택정착면적의 5배, 도시지역 밖은 10배까지 주택 부속토지로 본다.
그러나 주택면적이 점포면적보다 작거나 같으면 주택 부속토지는 전체 토지면적에 건물면적 중 주택부분이 차지하는 비율을 곱해 계산된 부분만큼 양도세가 과세된다. (점포 부속토지 ＝ 토지면적×(점포면적/전체건물면적))
실례로 하나의 건물에 주택과 점포가 함께 있고, 주택면적이 50㎡, 점포면적이 50㎡, 대지면적이 100㎡인 경우 주택 50㎡와 그 부속토지 50㎡는 1세대 1주택으로 보아 양도세가 비과세 되지만 점포 50㎡와 그 부속토지 50㎡는 주택으로 보지 않고 양도세가 과세된다.
또한 주택면적이 점포면적보다 작거나 같은 경우 건물의 지하실 부분은 실제 사용하는 용도에 따라 주택부분인지 점포부분인지를 가리게 되며, 그 용도가 분명하지 않은 경우에는 주택면적과 점포면적의 비율에 따라 안분 계산된다.
점포나 사무실 등 영업용 건물 내에 주거용 방의 경우에도 1세대 구성원이 상시 주거용으로 사용하지 않고 건물의 경비, 휴식 또는 기타 영업상의 용도로 사용되는 것은 주택으로 보지 않고 영업용 건물의 일부로 포함된다. <도움: 국세청>
