A씨는 집을 취득하자마자 등기 신청을 했지만, 담당 공무원의 잘못으로 실제 등기 기재가 돼 있지 않아 미등기 재산으로 분류돼왔던 것. A씨는 중개업소에 매물을 내놓고, 등기부등본 등의 서류를 떼어보고 나서야 미등기인 것을 알게 됐다.
이렇게 A씨처럼 자의든 타의든 미등기 재산을 보유하고 있다가 나중에 팔려고 하면, 양도소득세에 대해 상당한 불이익을 받을 수 있다.
□미등기 양도…비과세 혜택 X, 70% 높은 세율 O= 주택 등의 부동산을 미등기 양도하게 되면 1세대 1주택의 양도세 비과세 특례는 물론, 양도소득 기본공제도 받지 못한다. 뿐만 아니라, 70%의 높은 세율이 적용돼 세금을 더 많이 내야 한다.
1세대 1주택자 등의 실수요자는 3년 이상 보유하게 되면 6억원 미만의 양도차익에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 미등기로 양도하면 1세대 1주택에 대한 양도세 비과세 및 기타 조세특례제한법상의 감면 혜택을 받을 수 없다.
또한 토지와 건물을 3년 이상 보유했다가 양도하면 양도세를 계산할 때 보유기간에 따라 양도차익의 10%~45%를 공제해주지만, 미등기 양도는 이러한 장기보유특별공제를 받지 못한다.
이와 함께 양도세를 계산할 때 모든 사람에게 ▲부동산·부동산에 관한 권리 및 기타 자산 ▲주식 및 출자지분 등의 자산별로 각각 연 250만원씩 공제해주지만, 미등기 양도는 기본 공제를 못 받게 된다.
특히 양도세 세율은 2년 이상 보유한 자산의 경우 양도소득 크기에 따라 9%~36%의 세율이 적용되고, 1년 미만 보유한 자산은 50%의 세율이 적용되지만, 미등기 양도는 70%의 가장 높은 세율이 적용된다.
이밖에 미등기 양도를 하면 양도일이 속하는 연도의 다음 연도 6월 1일부터 10년 이내에 언제든지 양도세를 부과할 수 있다.
10년의 기간 중에 등기상의 양도자 또는 취득자에 대해 양도세 조사를 하거나 기타 이유로 미등기 양도 사실이 밝혀지면, 무거운 세금을 물게 된다.
□이런 경우는 미등기 양도로 안 본다= 법적으로 등기가 불가능한 자산 등에 대해 양도하는 경우에는 미등기 양도로 보지 않아 과도한 세금이 부과되지 않는다. 또한 토지구획정리사업 등의 국가적 사업으로 인해 불가피하게 등기하지 못하는 경우도 마찬가지다.
미등기 양도로 보지 않은 경우는 ▲장기할부조건으로 취득한 자산으로 계약조건에 의해 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 ▲법률의 규정 또는 법원의 결정에 의해 양도당시 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 ▲비과세대상인 1세대 1주택으로 건축법에 의해 건축 허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산 등이다.
또한 ▲양도세가 감면되는 8년 이상 자경농지와 비과세대상인 교환·분합 또는 대토 하는 토지 ▲상속에 의해 소유권이전등기를 하지 않은 자산으로 공익사업을 위해 사업시행자에게 양도하는 경우 등도 불이익을 받지 않는다.
이와 함께 ▲토지구획정리사업이 종료되지 않아 토지취득등기를 하지 못하고 양도하는 토지 ▲건설업자가 토지구획정리사업조합으로부터 공사용역의 대가로 취득한 체비지로서 토지구획 환지처분공고(공사 착수 전 토지소유자 및 관계인에 대해 보상액 전액 지급) 이전에 양도하는 토지 등도 미등기 양도로 보지 않는다. <도움: 국세청>
