□ 주택시장 정상화 대책의 추진은 왜 필요한가?
주택거래가 크게 위축돼 서민경제 어려움이 가중 되고 있다.
매매수요가 임차수요로 전환돼 전월세 가격 상승 등 서민주거비부담 확대를 야기 시킨다. 실수요자 거래불편이 심화되고, 집을 팔아 과도한 채무 상환부담에서 벗어나고자 하는 하우스푸어 어려움이 심화되고 있다.
이삿짐센터, 부동산중개업, 건설업 등 서민들이 주로 종사 하는 업종의 어려움도 지속되고 있다.
주택시장 부진은 경제 전반에도 부담으로 작용된다. 마이너스 자산효과로 민간소비 회복을 지연시키고, 신규 주택 건설수요 감소로 건설투자 부진이 확대되고 있다.
비관심리가 과도하게 확산될 경우 자칫 자기실현적 기대로 작용해 시장 부진이 심화되고, 가계부채 등 금융부문 건전성에도 영향을 준다. 서민경제의 어려움을 덜고 주택시장의 급변동 가능성을 줄이기 위해 주택시장 정상화대책 마련이 필요하다.
□ 대책 주요 내용은 무엇이고 어디에 중점을 둔 것인가?
이번대책은 수급불균형 완화와 거래정상화를 통해 시장안정을 유도하고, 시장심리의 과도한 위축을 방지하는데 중점을 뒀다. 보금자리주택 등 공공부문의 공급물량 조절함으로써 민간부문의 활력 제고를 유도한다. 보금자리 분양주택 공급물량을 연 7만 → 연 2만호로 대폭 축소했다. 수도권 GB내 신규보금자리 지정을 중단하고, 신도시 개발계획을 수요에 맞게 조정한다.
생애최초구입자 등 실수요자 주택구입을 지원하고, 양도세·취득세 부담 완화 등을 통해 매수수요를 보완한다. 생애최초 주택구입자금 지원을 대폭 확대(2.5→5.0조원)하고, 연말까지 생애최초 주택구입자 취득세가 한시 면제된다. 연말까지 9억원 이하 신규․미분양과 1주택자 소유의 9억원 ․85㎡ 이하 기존주택 구입시 향후 5년간 양도세가 면제된다. 민영주택 청약제도를 추첨제 중심으로 개편하고 세제지원 등을 통해 민간임대사업 활성화를 유도한다.
하우스푸어·렌트푸어 지원방안도 마련한다. 프리워크아웃 활성화, 캠코 등의 부실채권과 주택지분매입제도 등을 통해 하우스푸어를 지원한다. 목돈 안드는 전세 제도 도입, 행복주택 등 공공임대공급 확대 등 서민주거비 지원 방안도 마련한다.
□ 이번 대책으로 주택시장이 회복될 것으로 보는가?
이번 대책의 특징은 수요·공급 양 측면의 패키지 정책이다. 그간 공급조절 대책은 없었으나, 이번 대책에서는 공공분양주택 축소(연 7→2만호) 등 공급물량을 시장상황에 맞게 조정할 것이다. 수요측면에서도 생애최초 구입자에 대한 취득세 감면, 신규뿐만 아니라 기존주택에 대한 양도세 감면 등 실효성이 큰 대책들을 포함하고 있다.
아울러, 추경 등을 통한 국내경기 회복과 대외 경제여건이 조기에 호전될 경우 시장회복 속도는 더욱 빨라질 것으로 기대한다.
□ 인위적인 집값 띄우기가 아닌지?
이번 대책은 주택시장 활성화라기보다는 수급불균형 완화와 거래회복을 통한 주택시장 정상화에 목적이 있다. 주택가격 상승기에 도입된 공급확대·수요억제 기조가 계속되면서 시장부진이 지속되고 있으므로, 상황에 맞추어 공급을 탄력 조절하고, 규제 개선과 세부담 경감 등을 통해 매수수요를 보완해 시장회복을 유도하려는 것이다.
주택시장 내외 여건을 감안 시, 이번대책으로 시장 과열 등 과도한 집값 상승 가능성은 크지 않다. 대내외 불확실성으로 매수심리가 위축되고, 주택보급률 상승, 인구․가구 구조 변화 등으로 중장기 가격상승 기대감도 크지 않은 상황이다. 또한, DTI·LTV 등 건전성 규제의 기본 틀을 유지하고 있어 과도한 차입을 통한 주택매수는 제한이 가능하다.
□ 이번 대책으로 인해 집값이 급등할 경우 대비책은 있나?
주택보급률 향상, 인구·가구구조 변화에 따른 주택수요 트렌드 변화 등 감안 시 가격급등 가능성은 크지 않다. 향후 시장동향을 면밀히 모니터링하는 가운데 만일 국지적인 시장과열 움직임이 있을 경우, 투기과열지구·투기지역 지정, 공공분양주택 공급 탄력 조정 등 수급조절을 통해 적극 대응할 계획이다.
□ 다주택자 등 여유계층을 위한 대책 아닌가?
이번 대책은 주택시장을 정상화하여 집이 팔리지 않아 과도한 채무상환부담 등으로 어려움을 겪고 있는 하우스푸어 등 1주택자들의 거래애로를 해소하는데 중점을 뒀다. 주택매수수요 보완을 위해 생애최초 주택구입자 등에 대한 지원을 대폭 확대해 무주택자들의 내집마련 기회를 확대한다. 아울러, 주택구입 능력을 갖춘 자들의 매수를 유도할 필요가 있어 연말까지 1주택자의 주택 취득시 양도세 면제 특례 조치를 추진한다.
또한, 주택시장이 정상화될 경우 건설업, 이삿짐센터, 부동산중개업 등 서민들이 주로 종사하는 연관 산업에 긍정적 영향을 기대한다. 전세수요에서 매매수요 전환으로 전세시장 안정에도 도움이 될 것이다.
□ LTV·DTI 완화가 제외된 이유는 무엇인가?
DTI·LTV 규제는 금융차입자 보호와 금융기관 건전성 유지를 위한 것으로, 부동산 경기대책으로 사용하는 것은 바람직하지 않다. 이번 대책에서 생애최초 구입자, 목돈 안드는 전세제도에 참여하는 집 주인의 담보대출시에만 완화한 것은 거래 활성화 등을 위한 예외적․한시적인 특단의 조치로 이해할 필요가 있다.
□ 당분간 LTV, DTI규제 완화는 없다는 입장이었는데, 생애최초주택자금 대출에 대한 규제를 완화한 이유는 무엇인가?
생애최초주택구입자금 대출은 지난해까지 국민주택기금재원에서 직접 대출이 이루어졌으며 70%의 LTV한도가 적용되고, DTI규제의 적용을 받지 않았다.
그러나 금년부터 생애최초주택구입자금 대출이 은행대출․국민주택기금의 이차보전 형태로 전환되면서 차주의 채무불이행 리스크를 은행이 부담하게 되어 일반 은행대출과 동일하게 LTV, DTI 규제를 적용하게 됐다. 이러한 갑작스런 제도 변경에 따른 혼란을 최소화하는 차원에서 2013년 취급분에 한해 한시적으로 예외를 인정한 것이다.
□ 공공분양주택 공급물량을 연 7만호에서 2만호로 축소한다고 했는데, 그 의미를 좀 더 구체적으로 설명한다면?
지금까지 공급물량은 인허가 기준으로 연 7만호를 계획하였으나, 앞으로는 준공기준으로 변경해 2만호 준공을 목표로 하겠다는 의미다.
2만호 준공을 위해서는 인허가 계획도 당연히 연 7만에서 2만호로 조정돼야 하나, 2013~2017년까지는 이전에 이미 착수된 물량을 감안할 때 연 1만호 수준의 인허가면 충분하다.
□ 보금자리주택 정책은 지속 추진되는 것인가?
앞으로 공공주택의 공급은 ‘공공주택 연 13만호 공급계획’에 의해 추진하게 되므로, 기존 보금자리주택 정책 하에서 추진되었던 2009~2018년간 총 150만호 공급계획은 별도로 관리하지 않을 계획이다.
□ 생애최초 주택구입자 등 주택기금 지원요건의 개선 내용은 무엇인가?
<생애최초 주택구입자금>
|
구 분 |
현 행 |
⇒ |
개 선 | |
|
융자대상 |
․부부합산 연소득 5.5천만원이하 생애최초 주택구입자 |
․부부합산 연소득 6천만원이하 | ||
|
대상주택·금리 |
․85㎡이하, 주택가격 6억원 이하 ․연 3.8% |
․60㎡이하, 주택가격 3억원이하 → 연 3.3% | ||
|
․60~85㎡이하, 주택가격 6억원이하 → 연 3.5% | ||||
|
상환기간 |
․20년 분할상환(거치기간 1~3년) |
․30년 분할상환 신설(거치기간 1~3년) | ||
|
대출한도 |
․호당 2억원 이내 |
․(좌동) | ||
|
DTI·LTV |
․DTI 적용(50~60%), LTV 60% |
․DTI 은행권 자율적용, LTV 70% | ||
|
지원규모 |
․'13년 2.5조원(이차보전) |
․'13년 5조원(이차보전) |
<근로자·서민 주택구입자금>
|
구 분 |
현 행 |
⇒ |
개 선 | |
|
융자대상 |
․부부합산 연소득 4천만원이하 무주택 세대주 * 신혼부부는 5천만원 이하 |
․부부합산 연소득 4.5천만원이하 * 신혼부부는 5.5천만원이하 | ||
|
금리 |
․연 4.3% |
․연 4.0% | ||
|
대상주택 대출한도 상환기간 |
․85㎡이하, 주택가격 3억원이하 ․호당 1억원 이내 ․20, 30년 분할상환(거치기간 1~3년) |
․(좌동) |
<근로자·서민 전세자금>
|
구 분 |
현 행 |
⇒ |
개 선 | |
|
융자대상 |
․부부합산 연소득 4천만원이하 무주택 세대주 * 신혼부부는 4.5천만원 이하 |
․부부합산 연소득 4.5천만원이하 * 신혼부부는 5천만원 이하 | ||
|
금리 |
․연 3.7% |
․연 3.5% | ||
|
대출한도 |
․호당 8천만원(전세가격의 70%이내) |
․호당 수도권 1억원, 기타 8천만원 | ||
|
상환기간 |
․2년내 일시상환(3회 연장가능) |
․(좌동) | ||
|
추가대출 |
․금지 |
․허용(개인별 보증한도내) |
□ 생애최초주택구입자라고 특히 우대할 필요가 있는가?
생애최초주택구입자는 신규로 발생하는 주택실수요자로서 투기우려가 적고, 주택거래 정상화 측면에서 가장 효과가 높은 계층이다.
생애최초주택구입자는 신혼부부 등 젊은 계층이 다수인데, 향후 상환능력은 충분하나 자력으로 주택시장에 진입하기 어려운 상황으로, 이에 대한 정책적 배려 필요하다. 생애최초주택구입자의 주택구매에 따른 취득세 면제 및 주택구입자금에 대한 지원 등을 통해 주택시장 진입장벽 완화가 필요하다.
□ 생애최초 구입자금 등 구입·전세자금 확대 시행 시기는?
금번 대책에 반영된 구입·전세자금 지원 확대사항(소득요건 확대, 금리 인하 등)은 기금운용계획 변경을 통해 4월 중순 시행할 예정이다.
□ 기존 주택기금 대출자도 금리 인하 수혜를 받을 수 있는지?
기존에 구입·전세자금을 대출받아 원리금을 상환하고 있는 자 또한, 제도 시행일 기준으로 인하된 금리를 적용한다.
* (근로자·서민 구입자금) 4.3 → 4.0% (근로자·서민 전세자금) 3.7 → 3.5%
금번 대책에서 소형주택(60㎡이하)에 대한 금리 우대가 신설된 생애최초 주택 구입자금 대출자의 경우, 기본금리(연 3.5%)를 적용한다.
□ 생애최초 취득세 면제 시행일은 언제인가? 법 통과가 지연될 경우 거래동결 우려가 클 것으로 보이는데?
취득세 면제 시행일은 국회에서 결정할 사항이나 거래동결 최소화를 위해 상임위 통과일부터 적용하는 방안을 추진 중이다. 4월 임시국회에 법안을 제출하고, 가능한 한 동(同) 법안이 빨리 통과될 수 있도록 여·야와 적극 협의해 나가겠다.
□ 이번 미분양주택 등에 대한 양도세 감면 시행 시기는?
양도세 감면 시행일은 국회에서 결정할 사항이나 거래동결 최소화를 위해 상임위 통과일부터 적용하는 방안을 추진 중이다. 4월 임시국회에 법안을 제출하고, 가능한 한 동(同) 법안이 빨리 통과될 수 있도록 여·야와 적극 협의해 나가겠다.
□ 이번 양도세 감면 조치는 언제까지 시행되는지?
올해 연말까지 취득하는 주택에 대해 양도소득세 감면 특례를 적용할 예정이다. 다만, 올해 연말까지 취득하는 주택의 범위에는 계약하거나 분양받는 분도 포함된다.
□ 어떤 주택이 이번 대책의 혜택을 받게 되는가?
시가 9억원 이하의 신축주택과 미분양주택, 그리고 1세대 1주택자로부터 취득하는 시가 9억원 이하 주택으로서 주택법상 국민주택규모의 주택이 해당된다. 주택법상 국민주택규모는 주거전용면적 85㎡이하다. 수도권 밖 읍·면지역은 100㎡다.
□ '신축주택'의 범위는?
신축주택은 법에서 규정한 날부터 금년말까지 주택법 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등이 공급하는 주택뿐만 아니라 같은 기간 중 개인이 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택을 매매하는 경우가 포함된다, 단, 재건축주택과 실제 거래가액 9억원을 초과하는 주택은 제외된다.
□ '미분양주택'의 범위는?
미분양주택은 입주자모집공고에 따른 계약일까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택으로서 법에서 규정한 날부터 금년말까지 미분양주택인 경우 감면대상이 된다.
□ '1세대1주택자'의 범위는?
감면대상 주택의 매도자의 요건인 '1세대1주택자'는 현행 소득세법상 1세대1주택자 중 1세대1주택 특례자를 제외한 개념으로서 다음의 경우를 말한다. 첫째, 주민등록법상 1세대의 구성원이 국내에 주택법상 주택을 1채 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우. 둘째, 1세대가 보유한 주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우로서 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우다.
□ 기존주택 매도인의 1세대 1주택자 여부는 어떻게 확인하는가?
매도자는 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 1주택자 확인날인을 받아 매수자에게 교부한다. 매수자는 향후 해당 주택 매도 후, 양도세 신고·납부시 확인받은 매매계약서 사본을 과세관청에 제출한다.
□ 양도세 한시 감면은 수혜자가 다주택자로 부자감세 아닌가?
양도세 한시 감면조치는 집이 팔리지 않아 과도한 채무상환부담 등으로 어려움을 겪는 하우스푸어들의 어려움을 덜어주는데 목적이 있다. 주택시장이 크게 위축된 상황에서 하우스푸어들의 주택매도가 원활히 이루어지기 위해서는 다주택자 등 주택구입능력을 갖춘 이들의 주택매수가 필요하다.
아울러, 양도세 한시감면 조치로 주택거래가 활성화되면 건설업, 이삿짐센터, 부동산중개업 등 서민들이 주로 종사하는 연관산업에 긍정적 영향이 기대된다. 전세수요에서 매매수요 전환으로 전세시장 안정에도 도움이 될 것이다.
□ 세수여건이 어려운 상황에서 양도세 감면으로 세수부족이 심화될 우려가 있는데?
취득한 감면대상 주택을 양도하는 시점에서 일시적으로 세수감소효과가 있을 수 있으나, 양도세 한시감면으로 주택시장에 긍정적 영향을 줘, 거래가 활성화될 경우 세수확보에 도움이 되는 측면도 있다.
