[Q&A]주택시장 정상화 대책 A to Z(下)

□ 양도세 한시 감면 및 중과 폐지시 부동산 투기 유발 가능성은?

현재와 같이 부동산 시장이 침체된 상황에서 양도세 중과 폐지 및 한시 감면이 부동산 투기를 유발할 가능성은 낮다. 양도세 한시 감면의 경우 국지적 투기가 우려되는 지역은 추후 적용 대상지역에서 신속히 제외하는 방안을 검토하겠다.

□ 부동산 양도세 중과제도 폐지 필요성은?

부동산 관련 중과세 제도는 과거 부동산 투기가 심했던 시절(2003~2005년) 도입된 것으로, 부동산 거래동결효과를 야기하는 등 부동산 시장이 침체된 현 상황에는 적합하지 않아 정상화할 필요가 있다.

현재 다주택자·비사업용 토지에 대해서는 금년 말까지 한시적으로 기본세율(6~38%)이 적용되고 있으나, 주택시장의 불확실성을 제거해 긍정적인 시그널을 주기 위해서는 유예기간 연장보다는 폐지하는 것이 바람직하다.

□ 청약가점제도 개선내용을 구체적으로 설명하면?

□ 수직증축 안전성 확보방안은?

수직증축 허용범위는 설계도면 보유현황 등 제반여건을 고려하고 있다. 전문기관의 안전성 검토 및 구조안전 심의의무화 등 제도적 장치를 통해 안정성이 확보되는 범위 내에서 신중히 결정할 예정이다. 구체적인 개선방안은 전문가 T/F를 구성해 상반기 중 마련할 계획이다.

□ 수직증축을 허용하는 경우 도시과밀문제는 없는지?

최근 가구당 인구감소(1990년: 3.7명→2010년: 2.7명)로 상하수도·공원·녹지 등 기반시설의 추가부담은 크지 않을 것으로 예상된다. 또한, 리모델링 허가시 도시계획심의를 통해 세대수 증가에 따른 도시과밀 문제를 검토하도록 하겠다.

□ 리모델링 활성화로 일시에 리모델링이 시행될 경우 전세난 등 부작용에 대한 대책은?

리모델링이 집중될 우려가 있는 지역은 전월세난이나 과밀문제 등 부작용이 발생하지 않도록 해야 한다. 지자체가 해당지역에 대한 리모델링 기본계획(가칭)을 수립하고, 중앙도시계획위원회 심의와 국토부장관의 승인을 받도록 하는 방안을 강구하겠다.

□ 현재도 수평·별동 증축 등을 통해 세대수 증가를 허용하고 있는데, 수직증축까지 추가로 허용할 필요가 있는지?

주민부담 완화를 통한 리모델링 활성화를 위해 기존 세대수의 10% 범위에서 세대수 증가를 허용했으나 2012년1월 주택법 개정으로 허용 대상을 수평·별동 증축 등으로 한정해 혜택이 제한적이었다. 이에 여유 공간이 있는 단지도 증축에 따른 주민의 이해관계 차이 등으로 주민 동의가 용이하지 않아 실제 활성화 효과는 미흡했다.

따라서 안전성 확보와 도시과밀 등 부작용이 없는 범위 내에서 리모델링 수직증축을 허용할 필요가 있다.

□ 하우스푸어 기준은 무엇인지? 어떤 기준으로 지원 대상을 선정했는지?

현재 하우스푸어에 대해 공식적으로 정립된 기준은 없다.

하우스푸어가 느끼는 어려움의 수준을 객관적으로 판단하는 기준을 마련하기 어렵고, 개별 가구마다 처한 상황이 상이하므로 획일적인 기준으로 지원 대상을 선정하기도 어렵기 때문이다.

최근 언론, 연구기관 등을 통해 발표된 하우스푸어 규모도 가정, 추산방식 등에 따라 7만～150만 가구로 큰 편차를 보이고 있는 것으로 나타났다.

이번 발표된 지원방안은 하우스푸어의 범위를 특정하기보다, 주택담보대출 상환에 어려움을 겪는 가구들이 채무조정을 통해 정상적으로 채무를 상환할 수 있도록 지원하는 체계를 마련하는데 중점을 뒀다.

□ 하우스푸어 지원에 따른 도덕적 해이가 나타나지 않을지?

이번 하우스푸어 지원방안은 채무를 탕감해주는 대책이 아니라, 기본적인 상환능력을 갖추고 있으나, 상환부담이 과중한 가구를 대상으로 상환스케줄을 조정해 부담을 적절히 분산시킬 수 있는 기회를 제공하는 것이 주된 내용이다.

향후 제도 시행 과정에서 도덕적 해이 문제가 나타나지 않도록 경제적 자활의지가 있고, 투기목적이 아닌 실거주(1주택자)목적의 구입자로 지원 대상을 한정하는 등 제도적 보완장치 마련할 계획이다.

□ 재정을 통한 하우스푸어 지원에 부정적인 입장이었던 것으로 알고 있는데, 캠코·주택금융공사를 통한 지원시 재정이 소요되는 것이 아닌지?

하우스푸어 문제는 당사자인 차주·금융회사 간 자율적 협의를 통해 우선 해결돼야 하며, 대규모 재정투입은 위기대응을 위한 수단으로 국민적 공감대를 얻어 추진해야 한다는 입장에 변함이 없다. 캠코와 주택금융공사는 이미 승인된 업무계획과 공공기관이 수행하는 일상적인 업무수행 범위 안에서, 새로운 업무수행 방식을 도입해 하우스푸어에게 채무조정의 기회를 제공하는 역할을 담당하게 될 것이다.

이번 대책으로 인해 당장 새로운 재정소요가 발생하는 것은 아니다.

캠코와 주택금융공사의 채권매입 한도를 설정한 것도 두 기관의 재정상황이 허락하는 범위 안에서 신규 재정소요 없이 대책을 추진하기 위함이다.

앞으로 캠코, 주택금융공사를 통한 지원규모를 확대할지의 여부는 이번 대책의 효과에 대한 분석과 함께 하우스푸어 문제가 얼마나 악화될 수 있을지에 대한 전망, 캠코․주택금융공사의 재정상황 등을 종합적으로 고려해 추후 판단할 예정이다.

□ 임대주택리츠 매입방법 및 절차는?

(매입방법) 역경매 방식을 통해 주택 또는 지분의 감정평가액 대비 매도자의 매각희망가격의 비율이 낮은 순으로 매입하면 된다. 역경매는 수요 공급의 원리에 따른 시장 친화적인 방식으로 시장왜곡 및 도덕적 해이 방지 가능하다.

□ 임대주택리츠 매입 신청자격은?

대상주택이 1세대 1주택, 전용면적 85㎡ 이하 아파트로 제한되며, 신청자의 자격 제한은 없다. 아파트의 가격 하락률이 크고, 경매에 나오는 주택의 절반이 아파트이기 때문에 우선, 아파트를 대상으로 추진한다. 다만, 지분을 매각하는 경우에는 지분 매각대금으로 대출금액을 전부 상환할 수 있는 범위까지 매각해야 한다.

□ 집주인 담보대출에 참여할 집주인이 있는가? 집주인 인센티브는 충분한가?

정부는 집주인의 참여를 유도하기 위해 다양한 세제·금융지원 방안을 마련했다.

전세대출금에 대한 소득세 비과세, 담보대출 이자 납입액에 대해 소득공제(40%), 집주인의 주택담보대출 규모에 비례해 재산세·종부세 감면 등 세제 인센티브를 부여하고, 집 주인 담보대출시 LTV 한도 70%까지 완화, DTI 자율적용 등 금융규제 완화하고 있다.

특히, 세입자를 구하기 어렵거나, 기존 전세계약을 유지하고 싶은 집주인의 경우 본 제도에 참여할 수 있을 것으로 예상된다.

이러한 인센티브 제공에도 담보대출에 대한 부담으로 일부 집주인이 참여를 꺼리는 경우에 대비해 임차보증금 반환청구권 양도 방식, 주택기금을 통한 전세자금 지원확대 등 다양한 옵션을 제공할 계획이다.

□ 목돈안드는 전세제도에 대해 LTV, DTI 규제를 완화했는데 기존 입장과 배치되는 것이 아닌지?

목돈안드는 전세제도의 집주인 담보대출은 일반적인 주택담보대출과는 다른 새로운 형태의 대출상품으로, 현행 주택담보대출 규제체계를 적용하기에 다소 적합하지 않은 부분이 있다.

예를 들어 전세금에 충당하기 위한 대출의 만기는 전세기간인 2년을 초과하기 어려우나, 현행 DTI규제는 만기가 짧은 일시상환 대출의 대출한도를 크게 제한하고 있다.

이에 따라 기존 LTV, DTI 규제체계를 그대로 적용할 경우 목돈안드는 전세제도의 활용이 극히 제한될 우려가 있다.

이를 감안해 우선 한시적으로 기존 규제의 적용을 일부 완화하기로 했으며, 추후 목돈안드는 전세제도 활용수요 등을 보아가며 집주인 담보대출의 특성을 고려한 건전성 관리 및 소비자 보호 방안을 마련해 나갈 계획이다.

□ 임차보증금 반환청구권 양도방식이란?

임차보증금 반환청구권 양도방식이란 세입자가 집주인에게 갖는 임차보증금 반환청구권이라는 채권을 전세대출 담보로 제공하는 것이다.

세입자의 신용도가 낮거나 소득수준이 낮은 경우 전세대출 금리를 낮추고, 대출한도를 확대하기 위한 방법으로 사용한다. 임차보증금 반환청구권이란 세입자(임차인)가 임대인(집주인)에게 임차보증금을 내는 대가로 보유하는 채권을 말한다.

다만, 금융기관은 현 주택임대차보호법상 임차보증금 반환청구권을 양도받더라도 우선변제권을 인정받지 못해 대출금리 인하 및 대출한도 확대 효과가 제한적이다. 현 주택임대차보호법은 임차인에게만 우선변제권을 인정하고 있기 때문이다.

이번 주택임대차보호법 개정을 통해 금융기관에게도 우선변제권을 부여하면 금융기관의 대출금 회수가능성이 높아져 저리의 전세자금 대출이 확대될 것으로 기대된다.

□ 우선변제권 양도시 지원효과가 어느 정도인가?

구체적인 상품이 출시돼야 하겠지만 강화된 담보력을 기초로 예상 손실율을 산정해본 결과 신용대출(6~7%)에 비해 약 2%p 금리인하 효과가 기대된다. 또한, 강화된 담보력을 바탕으로 보증한도를 확대할 수 있어, 저리의 전세자금 대출을 추가로 받을 수 있을 것으로 기대된다.

□ 철도부지의 경우 소음, 진동, 환경문제 해결이 가능한가?

철도 부지를 활용한 국내 양천아파트의 거주자 설문조사 결과(2011년) 소음 및 진동에 대한 불만은 크지 않은 것으로 확인됐다. 다만, 선로 위에는 데크(Deck)를 씌워 공원 및 오픈 스페이스로 조성함으로써 소음진동을 최소화하고, 주택은 다른 유휴부지에 주로 건설함으로써 양호한 주거환경을 제공할 계획이다.

또한, 지구지정·지구계획 단계에서 실시하는 환경 및 교통영향평가, 사전재해영향성검토 등을 거쳐 주변 환경에 대한 영향을 최소화할 계획이다.

□ 분양가 상한제 신축운영의 필요성은?

분양가상한제는 시장과열기에 도입되어 분양가 상승 억제, 집값안정 등에 기여한 측면이 있으나, 주택거래 위축, 가격 하락 등 시장이 침체된 현 시점에서는 맞지 않는 제도로 시급히 개선·보완이 필요하다.

인위적 가격제한은 다양한 주택수요에 부응하는 주택공급을 곤란하게 하며, 주택의 품질 저하 등 부작용을 야기할 수 있다. 또 ▲재개발·재건축 사업 위축으로 도심 내 주택공급 감소 우려 ▲분양가 심사·공시에 따른 시간비용(통상 1~2개월)과 용역비 등 경제적 부담도 야기할 수 있다. 따라서 분양가상한제를 유지하되 시장상황에 따라 탄력 적용이 필요하다.

□ 분양가 상한제가 개선되면, 분양가격 상승 우려는 없는지?

상한제 폐지가 아니라, 시장상황에 따라 탄력 운영하겠다는 의미다.

국지적 시장 불안이나 투기과열 우려가 있는 지역은 언제든지 상한제 적용이 가능한 등 안전장치가 마련돼 있다. 특히 현 시장상황은 과거처럼 수요를 감안하지 않고 분양가를 높이기 곤란한 상황으로, 상한제 개선에 따른 분양가 상승 우려는 없다.