나라마다 차이는 있지만 가계에서 주택이 차지하는 비중이 상당하고 국가경제에서 차지하는 비중도 높아 각국 정부는 부동산 경기에 민감하게 반응한다.
스페인 정부는 2008년 부동산 거품 붕괴 후 67만 채에 이르는 미분양 주택 문제를 처리하기 위해 일정액 이상의 주택을 구매하는 외국인에게 영주권을 주는 방안을 검토하고 있다. 16만유로(약 2억 2000만원) 이상 부동산을 매입하는 외국인에게 영주권을 줄 계획인 것으로 알려졌다.
우리나라도 제주도에 부동산 영주권 제도를 도입하여 일정금액이상 부동산에 투자하면 거주비자를 내주고 5년이 지나면 영주권을 주는 부동산 영주권 제도를 시행하고 있다. 부산 일부 지역에도 이 제도가 도입됐다.
이와 관련 부산의 경우 지진을 두려워하는 일본인들이, 제주도는 마카오나 홍콩보다 가까운 지리적 이점을 좋아하는 중국인들이 부동산구입에 열을 올리고 있는 것으로 알려졌다.
이렇게 각국이 부동산 경기활성화를 위해 고육책을 내놓고 있는 가운데 우리나라는 가계부채로 인한 금융위기를 막기위해 총부채 상환비율(DTI) 및 주택담보대출비율(LTV)을 완화하지 않고 있다.
이에 반해 영국과 미국은 이를 시장에 맡겨 놓고 있다.
대출금융기관이 자율적으로 판단하도록 하고 있을 뿐 정부가 직접 규제를 하지 않고 있다.
이 때문에 주택구입 시 구입가격의 90%를 대출해주는 금융기관이 대부분일 정도로 대출에 적극적이다.
위키피디아에 나와 있는 전형적인 대출사례를 보면 15만 달러(1억 6500만원 상당) 짜리 주택을 구입할 때 10%인 1만 5000달러(약 1650만원)만 자기 돈으로 지불한다. 나머지 돈 90%는 모기지대출이라 하여 금융기관으로부터 빌려 매도자에게 지불하고 소유권을 넘겨받는다.
이 때 대출금융기관은 주택구입자가 상환이 불가능할 때에 대비하여 상환을 보증하는 보험에 가입하도록 요구한다.
보험가입 요구액은 대출금융기관마다 다른데 통상 주택 구입금액의 20%에서 50%까지다. 주택구입자는 이 보험에 가입하고 보험료를 내게 되는데 상환불능 상태에 빠지면 금융기관은 해당 주택을 차압하여 경매에 넘기게 된다.
만약 경매의 낙찰가가 대출금액보다 작을 경우 금융기관은 보험사에 차액을 지급보험금 형태로 요구하여 손실을 보전한다.
이 모기지보험은 1880년대에 미국에서 처음으로 도입되어 1920년대 부동산 버블을 맞아 번창했다. 그러나 이어진 대공황으로 업계 전체가 부도를 내고 문을 닫았다.
정부는 부동산 시장의 활성화를 위해 4.1조치를 단행했으나 아직까지 큰 효과를 거두지 못하고 있다.
다른 나라의 사례를 참고하여 필요하면 위의 모기지 보험과 같이 보험사의 신용보강기관(credit enhancer) 으로서의 기능도 활용하여 부동산시장이 정상화 되었으면 하는 바람이다.
