국토교통부는 우리은행(000030)(8,820원 90 -1.01%)이 오는 3~4월 중 대출 금리를 최저 연 1% 선까지 낮춘 주택 자금 마련 상품인 ‘수익공유형 모기지’를 출시한다고 밝혔다. 가계 소득과 관계없이 누구나 이용할 수 있는 파격적인 조건이다. 이를테면 억대 연봉을 받은 1주택 보유자라도 대출받을 수 있다.
새 대출 상품을 둘러싼 궁금증을 일문일답 형식으로 정리했다.
△정부가 2013년 말 출시했던 ‘수익·손익공유형 모기지’ 상품과 뭐가 다르나.
-기존 공유형 모기지는 대출받은 집주인의 수익이나 손실을 ‘국민주택기금’과 나누는 방식이다. 정부 기금을 투입하기 때문에 아무나 이 상품을 이용할 수 없었다. 예를 들어 기존 공유형 모기지는 부부합산 연소득 6000만~7000만원 이하인 무주택자가 6억원·전용면적 85㎡ 이하 주택을 살 때만 지원받을 수 있다.
하지만 새 모기지 상품은 우리은행이 자체 자금을 사용한다. 기금을 쓰는 것이 아니므로 신청 자격에서 소득 기준을 없앴다는 것이 가장 큰 차이점이다. 집값이 올랐을 때 그 시세 차익을 대출 이용자와 은행이 나눠 갖는 ‘수익공유형’만 취급한다는 것도 다르다.
△집을 한 채 갖고 있는 사람도 대출을 받을 수 있다던데.
-그렇다. 단, 주택담보대출을 받고 1년 안에 기존 주택을 처분하도록 조건을 달 예정이다.
△대출 대상은.
-서울·인천·경기 등 수도권과 5개 광역시, 세종시, 김해·전주·창원·천안·청주·포항시 등 인구 50만 이상 도시에 위치한 공시가격 9억원·전용면적 102㎡ 이하인 아파트다. 정부의 공시가격은 아파트 기준으로 통상 일반 시세의 80~90% 선이다. 그러므로 실제로는 매매가 10억원짜리 아파트도 대출 대상이 될 수 있다.
국토부 조사에 따르면 전국 아파트의 87%가 두 가지 조건을 모두 만족한다. 사실상 서울 강남의 일부 고가 중소형 아파트나 대형 아파트를 제외하면 대부분 이용할 수 있다는 이야기다.
△얼마나 대출해주나.
-집값의 최대 70%까지 가능하다. 다만 은행이 자체적으로 대출 신청자의 소득을 심사해 대출액을 조정할 수 있다. 현재 시중은행은 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용하고 있다. 연간 소득이 5000만원일 경우 총 부채의 원리금 상환액이 연 3000만원을 넘을 수 없다는 의미다.
△금리 등 구체적인 대출 조건은.
-만기는 20·30년이고, 이자만 내는 거치기간은 5년 이내에서 자율적으로 결정할 수 있는 원리금 균등 분할 상환 방식이다. 기본적으로 변동금리 상품이다. 최초 7년간 대출 금리는 전국은행연합회가 매달 발표하는 주택담보대출 기준 금리인 코픽스(COFIX)에서 1%포인트 가량 낮은 수준에 제공한다. 지난달 신규 취급액 기준 코픽스가 2.16%였다. 만약 지금 당장 상품을 출시한다면 연 1.16% 금리가 적용되는 셈이다.
△만기 때까지 같은 기준을 적용하나.
-그렇지 않다. 대출받은 지 8년째가 되면 집주인과 은행이 집값 상승분을 함께 나눠 갖고, 시중은행에서 운용하는 일반 주택담보대출 상품으로 갈아타야 한다.
△집값이 올랐다면 수익은 어떻게 나누나.
-만약 대출받아 산 집값이 7년 뒤 올랐다면 ‘대출 잔액의 평균 금액’만큼을 은행 지분으로 보고 오른 집값 일부를 은행에 내놓아야 한다.
예컨대 내 돈 6000만원에 20년 만기인 모기지 대출 1억4000만원을 받아 2억원짜리 아파트를 샀다고 치자. 이 집이 7년 뒤 3억원까지 올랐다면 시세 차익은 1억원이다. 이걸 집주인이 혼자 다 갖는 것이 아니라, 원래 집값(2억원)에서 대출 평균 잔액(대출액의 80%·1억1200만원으로 가정)이 차지하는 비중인 56%만큼을 은행에 지급해야 한다. 이 경우 5600만원을 뺀 4400만원만 집주인 몫이다.
다만 은행의 수익률은 최대 연 7% 이내로 제한한다. 이미 납부한 이자(연 1.1%)를 제외하고 나머지 연 5.9%에 해당하는 수익 4600여만원(대출 평균 잔액 1억1200만원×연 5.9%×7년)만 은행에 주면 된다는 뜻이다.
△집을 처분하지 않았더라도 은행에 수익금을 지불해야 하나.
-그렇다. 여유 자금이 모자라면 추가 대출을 받아 갚아야 한다.
△만약 집값이 떨어진다면.
-정산하지 않아도 된다.
△대출금을 일찍 갚아도 되나.
-가능하다. 다만 5년 안에 집을 팔거나 대출금을 갚는다면 수수료를 일부 부담해야 한다. 만약 그 사이 집값이 올랐다면 수익은 기존 방식대로 나누면 된다.
△정부가 은행에 보증을 선다는데 집값이 떨어지면 손실을 떠안는 것 아닌가.
-현재 시중은행들의 주택담보대출 금리는 코픽스에 가산금리, 그리고 회사의 자체 이익률을 더해 책정하고 있다. 은행이 자금 조달 비용에도 못 미치는 1%대 대출 이자만 받는다면 큰 손해를 보게 될 것이다. 집값이 올라 은행이 나눠가질 수익이 있다면 문제가 없겠지만, 만약 집값이 하락할 경우에 대비해 조달 원가 수준을 대한주택보증이 지급 보증할 계획이다. 거꾸로 집값이 일정 수준 이상으로 오르면 주택보증이 수익을 은행과 나눠갖는 방안도 검토 중이다.
△어떻게 이용할 수 있나.
-우리은행 시중 창구에서 오는 3~4월 중 선보인다. 시범 사업으로 3000가구 정도를 지원할 예정이다.
