"보증금에서 원상회복비용 제한다? 전세금반환소송으로 대응"

"계약 기간이 끝나가 이사 준비를 하고 있습니다. 문제는 집주인이 도배와 장판 상태가 좋지 않다며 보증금에서 원상회복 비용을 제하고 돌려주겠다는 겁니다. 저는 도배와 장판은 소모품이고 고의로 훼손한 적도 없으니 전체금액을 돌려달라고 주장했습니다. 그러나 집주인은 원상회복 비용을 제하고 전세금을 입금한 상태라 억울하기만 합니다. 이 경우 나머지 금액도 돌려받을 방법이 없을까요?"

전세 계약이 끝날 때 원상회복 비용을 두고 집주인과 세입자 간 분쟁이 일어나는 경우가 종종 발생한다. 세입자가 임차한 집에 훼손이 발생했다는 이유로 전세금 전체를 돌려주지 않는 집주인까지 등장하면서 전전긍긍하는 세입자가 늘고 있다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 7일 "임대차 계약에서 원상회복 비용 청구는 집주인의 권리 중 하나다. 세입자도 이를 준수해야 하는 의무가 있다"면서 다만 "집주인이 원상회복에 대해 통상적 소모인지 고의적 훼손인지 판단하지 못한 채, 무조건 세입자의 책임으로 몰아간다면 세입자로부터 전세금반환소송을 당할 수 있다"고 말했다.

전세금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다.

법도 전세금반환소송센터의 '2022 전세금통계'에 따르면, 평균 소송기간은 4개월인 것으로 나타났다.

민법 제615조에는 '차주(세입자)가 차용물(주택이나 건물)을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다'고 규정하고 있다.

즉, 세입자가 집주인에게 보증금을 내고 집을 임차하게 되면 일정 시간 사용 후 집주인에게 원래의 상태로 회복하여 반환할 의무가 있다는 말이다. 이 경우 집주인이 원상회복을 목적으로 세입자에게 청구하는 비용을 원상회복 비용이라고 한다.

그렇다면 어떤 경우에 세입자가 집주인에게 원상회복 비용을 줘야 할까? 이는 통상적 소모인지 고의적 훼손인지에 따라 상황을 판단해야 한다.

먼저 통상적 소모는 세입자가 특별한 해를 가하지 않고 임차한 시설물을 사용했음에도 자연적, 시간적 흐름에 따라 훼손이 생기는 상태를 말한다. 가령 오랜 기간 집을 사용함에 따라 벽지와 장판에 자연적으로 생기는 생활의 흔적을 예로 들 수 있다.

엄 변호사는 "통상적 소모는 자연적으로 그렇게 될 것이라는 게 명백한 경우이기에 세입자가 원상회복 비용을 집주인에게 지급하지 않아도 된다"며 "더불어 이미 이사를 올 당시에 있었던 훼손 같은 경우도 마찬가지"라고 설명했다.

반면 세입자가 임차한 집의 시설물을 고의로 훼손한 경우는 어떨까. 이 경우에는 세입자가 원상회복에 대한 책임을 져야 한다.

엄 변호사는 "세입자의 고의적 훼손이 아니라더라도 가령 세입자가 원래 없었던 시설물을 추가 설치하는 인테리어 공사를 했다면 집주인이 요청 시 세입자는 원상회복에 대한 비용을 지급해야 한다"고 말했다.

만약 통상적 소모임에도 집주인 보증금에서 원상회복 비용을 보증금에서 제한다면 세입자는 어떻게 대처해야 할까.

이 경우에는 집주인을 상대로 소액 전세금반환소송을 제기해야 한다. 소액 전세금반환소송이란 전세금을 일부만 반환한 집주인을 상대로 나머지 차액을 돌려달라는 취지로 제기하는 소송이다.

엄 변호사는 "전세금반환의무는 일부만 돌려줬다고 해서 지켜지는 것이 아니다"라며 "정당한 사유 없이 전세금 중 일부만 돌려줬다면 법률상 집주인은 전세금반환의무를 지키지 않은 것으로 본다"고 지적했다.

한편 원상회복 비용에 대한 분쟁을 사전에 방지하려면 어떤 대책이 필요할까.

우선 계약 전부터 집주인과 세입자는 어디서부터 어디까지 원상회복에 포함 것인지 구체적으로 명시해 약정으로 정하는 게 좋다.

다만 통상적 소모는 법 규정이나 판례에서 세입자의 책임이 아니라고 판단하는 경우가 많아 해당 내용을 되도록 피해야 한다.

엄 변호사는 "집주인 역시 세입자에게 책임을 묻기엔 상황이 애매하다고 판단된다면 먼저 전세금을 모두 돌려준 후 별도의 손해배상청구소송으로 원상회복 비용을 청구해야 한다"며 "한 가지 주의할 점은 세입자에게 원상회복 비용을 청구할 때는 업체로부터 받은 영수증이나 실제 지출 계좌내역 같은 객관적인 자료가 있어야 법적 효력을 인정받는다"고 설명했다.