하원선 대한주택관리사협회 서울시회 부회장
공동주택관리의 부적합에 대해 여러 언론에서 무차별하게 쏟아내는 현 상황을 보면 오랜 현장의 경험을 갖고 있는 본 토론자는 안타까움을 말로 표현하기 힘든 것이 사실이다.
이제는 2013년부터 시작한 공동주택에 대한 공공조사 실시로 공동주택에대한 투명성이 얼마나 제고 되었는지를 한번쯤 생각해보아야 할 것으로 생각한다. 또한 문제의 중심으로 지목되고 있는 관리주체와 입주자대표회의중에서 소신을 갖고 관리에 임하던 많은 분들이 관리업무에 얼마나 위축되고 있는지도 한번쯤은 고민해보아야 할 것이다.
정부는 2013년에 '아파트 관리제도 개선대책'을 마련하고 아파트 관리에 대한 상시적 감시체계를 마련하여 2015년 1월 1일부터는 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 매년 회계감사를 1회 이상 받아야한다.
주제인 '공동주택 회계관리 무엇이 문제인가?'에 대한 오늘의 토론회는 현장에서 전문적인 서비스를 다하고 있는 주택관리사나 깊이 있는 방안 마련을 고민하는 학계 등 전문가 그룹 및 입주민들의 다양한 의견이 수렴 될 것으로 기대한다. 나아가 오늘 제시된 문제점에 대한 개선방안 등을 국회 등 입법기관에서 체계적인 법안으로 연결시켜 준다면 공동주택에서 발생 가능한 회계관리와 공동주택 주거문화에 보다 실천적이고 의미 있는 결실을 맺을 것으로 보인다.
□공동주택관리의 문제점에 대한 이견 및 개선점
1.아파트 관리비 부과 및 집행의 불투명성
2013. 12. 24 개정된 주택법 제45조(관리비등의 납부 및 공개등)에서 ④항 관리비등의 공개를 인터넷 홈페이지(없는 경우는 관리사무소나 게시판을 말함)와 공동주택관리정보시스템에 공개하여야하기에 관리비 부과 및 집행에 대한 투명성을 확보될 것으로 본다.
2.공사 및 용역을 둘러싼 각종 의혹의 제기
국토교통부 고시 제2014-393호(개정 2014.6.30)를 근거로 한 유지관리를 수행한다면 각종 공사 및 용역에 대해서도 보다 투명해질 것이라 본다.
3.개선점을 제안한다면 공동주택만을 관리하기위한 공동주택관리법(가칭) 등이 만들어진다면 더욱 효과적인 관리가 될 것으로 본다.
□공동주택관리비리 제거를 위한 방안
공동주택 관리비리를 제거하기 위한 방안으로 1) 공동주택 관리의 투명성 제고 2) 관리주체 등의 책임성 강화 3) 공동주택관리의 공공성 도입에 대해 아주 좋은 방안을 제안하셨다고 생각합니다. 본 토론자는 방안 8개중 2가지에 대한 이견을 말씀드리며 추가적인 부연 설명을 부탁드립니다.
아파트 관리소장의 해임요건 부과 : 주택법시행령에 선임기준은 있으나 해임기준이 없음. 상기 방안에 대한 이견은 다음과 같다.
아파트에 근무하는 모든 종사자는 근로기준법에 의해 보호 받아야 한다고 생각합니다. 아파트에 근무하는 관리사무소장은 ① 사업주와의 근로계약체결과 해당사업장의 인사관리규정 ② 주택법에서 과태료 근거 법 42조 1항부터 20여개의 조항 ③ 법 제57조(주택관리사등의 자격취소등) 규정 등의 벌칙조항이 있습니다. 이것 외에 추가적인 해임규정을 정한다는 것은 무리가 있다.
외부회계감사의 공공관리 : 외부회계감사의 공공관리가 지방자치단체 혹은 한국공인회계사에서 감사인을 추천하자는 방안이라면 1984년 타법에서 외부회계감사인 추천제를 폐지한 것은 공동주택에 적용하는 것은 무리가 있는 것으로 판단된다.
□추가적인 개선 제안
1.법령정리 : 주택법 제45조의3(관리주체의 회계감사)
①300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」제3조제1항에 따른 감사인(이하 이 조에서 감사인이라 한다)의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 해당 공동주택 입주자와 사용자의 3분의2 이상이 서면으로 회계감사를 받지 아니하는데 도의한 연도에는 회계감사를 받지 아니할 수 있다.
②의무관리대상 공동주택으로서 300세대 미만인 공동주택의 관리주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 감사인의 회계감사를 받아야 한다.
1.입주자 및 사용자의 10분의 1 이상이 연서로 요구하는 경우
2.입주자대표회의가 그 의결을 거쳐 요구하는 경우
③관리주체는 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받은 경우 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날로부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 제45조의7 제1항에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다.
④제1항 또는 제2항에 따른 회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 선정한다. 이 경우 입주자대표회의는 시장.군수.구청장 또는 공인회계사법 제41조에 따른 한국공인회계사회에 감사인을 추천을 의뢰할 수 있다.
2.주택법 제45조의3 제4항에 따라 회계감사의 경우 감사인을 입주자대표회의가 선정하도록 하고 있고, 국토부 유권해석에 의하면 회계감사인의 선정시 주택관리업자 및 사업자 선정지침이 적용되지 않는다고 유권해석을 하고 있음. 이에 따라 입주자대표회의와 감사인이 유착하는 경우 관리주체의 잘못을 색출하기 위한 방편으로 이용되거나 감사비의 과다 청구를 통해 결국 입주민에게 피해가 전가될 소지가 있으므로 이에 대한 방지대책이 필요함→현행 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표4의 용역에 포함하여 경쟁입찰을 통해 선정하도록 할 필요가 있음.
3.공동주택 회계기준 제정
공동주택의 회계감사는 감사인들도 기업회계와 차이가 있으므로 적합한 감사를 하지 못하는 경우가 있다. 공동주택의 거주인원이 70%를 상회하는 시대라면 또한 공동주택의 관리비의 회계처리가 부정과 비리가 많다고 생각한다면 일반기업회계기준과 같이 회계처리 지침이 아니라 공동주택회계기준을 제정하여 관리현장에 보급한다면 보다 투명한 관리비의 집행과 관리가 될 것이다.
