(사)김원일 전국 아파트입주자 대표회의 연합회 사무총장
□주택법
제45조의3(관리주체의 회계감사)
①300세대이상인 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 『주식회사의 외부감사에 관한 법률』제3조제1항에 따른 감사인(이하 이조에서 감사인이라 한다)의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 해당 공동주택 입주자 및 사용자의 3분의2 이상이 서면으로 회계감사를 받지 아니하는 데 동의한 연도에는 회계감사를 받지 아니할 수 있다.
②의무관리대상 공동주택으로서 300세대 미만인 공동주택의 관리주체는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 감사인의 회계감사를 받아야 한다.
1.입주자 및 사용자의 10분의 1 이상이 연서로 요구하는 경우
2.입주자대표회의가 그 의결을 거쳐 요구하는 경우(1000만원 과태료)
③관리주체는 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받은 경우 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다.(500만원 과태료)
④감사인은 입주자대표회의가 선정한다. 입주자대표회의는 시장,군수,구청장 또는 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있다.
⑤관리주체는 다음의 행위를 하여서는 아니 된다.
1.정당한 사유 없이 감사인의 자료 열람,등사,제출 요구 또는 조사를 거부,방해,기피하는 행위
2.감사인에게 거짓 자료를 제출하는 등 부정한 방법으로 회계감사를 방해하는 행위(1000만원 과태료)
제45조의4(회계서류의 작성, 보관)
①의무관리대상 공동주택의 관리주체는 관리비 등의 징수,보관,예치,집행 등 모든 거래 행위에 관하여 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관하여야 한다. 이 경우 관리주체는 전자문서 및 전자거래 기본법 제2조 제2호에 따른 정보시스템을 통하여 장부 및 증거 서류를 작성하거나 보관할 수 있다.(500만원 과태료)
②관리주체는 입주자 및 사용자가 제1항에 따른 장부나 증빙서류, 그 밖에 대통령령으로 정하는 정보의 열람을 요구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 정보는 제외하고 요구에 응하여야 한다.
1.개인정보 보호법 제24조에 따른 고유식별정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보
2.의사결정 과정 또는 내부검토 과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보(500만원 과태료)
□주택법시행령
제55조의3(관리주체의 회계감사 등)
①300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 매년 10월31일까지 회계감사를 받아야 한다.
②법 제45조의4 제2항 본문에서 “대통령령으로 정하는 정보”란 관리비 등의 사업계획, 예산안, 사업실적서 및 결산서를 말한다.
□주택법
제45조의5(계약서의 공개)의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 주택관리업자 또는 사업자와 계약을 체결하는 경우 그 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개하여야 한다. 이 경우 고유식별정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 사항은 제외하고 공개하여야 한다.(500만원 과태료)
제45조의6(공사·용역의 적정성 자문 등)
①관리주체 또는 입주자대표회의는 해당 공동주택단지에서 시행하는 공사·용역 등의 적정성에 대하여 제2항에 따른 기관 또는 단체 등에 자문할 수 있다.
②국토교통부 장관은 제1항의 공사·용역 등의 적정성에 대한 자문에 응할수 있는 기관 또는 단체를 지정하여 고시할 수 있다. 이 경우 해당 기관 또는 단체는 자문에 응하는 데 필요한 비용을 관리주체 또는 입주자대표회의로부터 받을 수 있다.
□주택법
제45조의7(공동주택관리정보시스템)
①국토교통부 장관은 공동주택 관리의 투명성을 제고하기 위하여 공동주택관리정보시스템을 구축·운영하여야 한다.
제46조(담보책임 및 하자보수 등)
⑦입주자대표회의 등은 하자보수보증금을 하자심사·분쟁조정위원회의 하자 여부 판정에 따른 하자보수비용 등 대통령령으로 정하는 용도로만 사용하여야 하며, 의무관리대상 공동주택의 경우에는 하자보수보증금의 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.<신설 2013.12.24> (500만원 과태료)
□주택법
제101조(과태료)
②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.<개정 2011.9.16, 2013.6.4., 2013.12.24>
4.제45조의3제1항 또는 제2항을 위반하여 회계감사를 받지 아니하거나 부정한 방법으로 받은 자
5.제45조의3제5항을 위반하여 같은 항 각 호의 어느 하나에 해단하는 행위를 한 자
③다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 5백만원 이하의 과태료를 부과한다<개정 2010.4.5, 2011.9.16, 2012.1.26, 2012.12.12, 2013.6.4, 2013.8.6, 2013.12.24>
8의2.제45조의3제3항을 위반하여 회계감사의 결과를 보고 또는 공개하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 공개한 자
□공동주택 회계감사 시 적발이 어려운 유형
1유형 - 저가 매각(파지, 헌옷 등), 저가 계약(각종 임대 및 물품 매각) 과대 견적
2유형 - 물품 구매 시 과다계상(過多計上) (소모품, 사무용품, 일반 보수용품 구입 등) 각종 공사계약(수의계약), 공사비 부풀려 과다계상(過多計上)
□공동주택 의무 회계감사의 문제점
주택법령에 의해 적법한 절차 진행과 각종 공사계약 내용 등 공동주택 회계 서류 전반 검토 및 확인에 많은 시간이 소요되나 저가 입찰로 인한 부실 감사 우려와 관리주체 면죄부만 줄 수 있음.
입주민들의 민원과 분쟁에 의해 이루어지는 관리주체에 대한 회계감사 결과 처분 승복 여부.
회계 부정이나 비리가 없으나 법령 미숙 인한 회계 처리 지적 시 관리주체에 대한 입주민 동의 여부.
□주택법 제45조의3(관리주체의 회계감사)1항
단서 조항 : 다만, 해당 공동주택 입주자 및 사용자의 3분의2 이상이 서면으로 회계감사를 받지 아니하는 데 동의한 연도에는 회계감사를 받지 아니 할 수 있다.
문제점 : 공동주택 입주자 및 사용자의 3분의2 이상 서면 동의는 거의 불가함.
개정 제안 : 공동주택 입주자 및 사용자 과반수 이상 서면 동의로 수정 제안.
(일부 주택법, 시행령 발췌)
