문득 십 몇 년 전의 참여정부 때가 생각난다.서울의 아파트 가격이 20%씩 상승했고 전국 평균 부동산 가격 상승이 10%를 넘나들면서 한달에도 몇 건씩 부동산 시장 안정 대책이 나왔었다.
필자가 기억나는 것만해도 2003년도에 10.29대책이 나오면서 종합부동산세가 도입이 되었고 다주택자에 대해서 양도소득세가 크게 강화되고 LTV규제가 강화되었다. 당시에는 주택담보대출비율이라고 하는 LTV의 개념도 생소했었던 시절이었는데 이러한 정책으로 국민들이 부동산 공부를 자연스레 했었던 기억도 있다.
이어서 강력한 대책으로 2005년도에 8.31대책이 나오면서 양도소득세가 다시 강화되었고 보유세 및 취득세까지 강화되어 세금에 대한 큰 부담을 국민들에게 주었고 부동산 실거래가 신고 의무화가 이때부터 시작되었다.
다음해인 2006년도에 3.30대책은 총부채상환비율이라는 DTI가 도입되었고 재건축 개발부담금제가 시행되었다. 다음해 1월에는 다시 청약가점제가 시행되고 민간택지 분양가 인하를 통한 서민주택공급 확대와 수도권 전,월세 안정대책이 시행되었다.
하지만 결론적으로 참여정부의 부동산정책은 실패했다는 의견이 많았다. 이는 공급을 많이 하기는 했지만 정말 수요가 많은 지역이 아닌 지역에 공급을 하는 바람에 미분양 아파트가 오히려 늘어났기 때문이다.
수급예측 실패로 공급 부족과 초기 대응이 수요 억제에 집중한 부분이 있었고 지역균형 발전과 부동산 가격 안정화 정책이라는 상충되는 정책을 동시에 시행하다보니 어려움이 있었다. 부동산 경기 예측 실패로 일관성 있는 정책을 추진하지 못한 부분도 있었던 것으로 보여진다.
지난 8월 2일 그동안의 정부 부동산 시장 안정화대책을 총 망라한 느낌의 부동산 정책이 발표되었다.
국토교통부 장관이 대놓고 내년 4월까지 왠만하면 거주하는 집 말고는 팔라는 메시지를 던질 정도로 정부의 의지가 확고하고 정책의 내용도 촘촘히 적용되어서 그 파장이 만만치 않을 전망이다.
일단 다주택자들에 대한 다양한 압박이 진행되면서 임대사업자 등록 내지는 매도를 통한 부동산 자산의 정리에 들어가는 투자자가 늘어날 것이다. 또 분양권 전매나 조합원 지위 양도 금지를 통해서 수요를 억제하면서 매매건수 감소로 이어져 전체적인 부동산 시장이 얼어붙을 전망이다.
필자도 지난 주 이후 강의를 가면 어디서건 부동산 시장이 앞으로 어떻게 될지에 대한 문의가 많이 나오고 있고 다주택자들의 고민과 걱정이 크게 늘어난 걸로 보여진다.
이러한 부분에 대해서 필자의 답변은 의외로 간단하다. 차라리 심플해지고 마음이 홀가분하고 편해지지 않았느냐는 식으로 답변한다.
8.2 부동산 대책이 발표되기 전까지는 남들 다 돈버는 것 같고 나만 뒤처지는 것 같고 뭐라도 해야 할 것 같은 조바심과 안절부절한 마음이 많았던 시기다. 이제는 그냥 전체적으로 부동산 투자나 다주택 보유가 쉽지 않으니 그냥 마음이 편하지 않느냐는 의미이다.
수강생들을 다독거리는 목적도 있다. 하지만 필자 역시 이제는 취득세와 중개수수료 및 의료보험료 증가와 대출이자 등의 비용을 고려한다면 부동산 특히 아파트를 투자해서 가격상승을 통한 자본소득을 올리는 것이 쉽지 않을 거라는 생각이 많았기 때문이다.
어차피 이렇게 된거 편하게 가격상승을 기대한 투자보다는 소신있게 임대사업자 등록을 통한 월세 수입을 노리는 전략으로 가는 것이 맞지 않을까 싶다.
아니면 10년 가는 정책 없다고 차라리 장기적인 관점에서 재개발이나 개발호재나 교통수혜지역 인근의 유동인구 과다 지역에 연립이나 다세대 주택같은 틈새투자를 고려해보는 것도 어떨까 싶다.
물론 장기적으로 봐야겠지만 어차피 부동산이 한두푼 투자하는 것이 아니기 때문에 자산이 많고 다주택자 외의 일반 중산층이하의 국민들에게는 마음 편하게 길게 보고 부동산 체력을 다지고 종자돈 모으면서 후일을 도모하는 자세가 필요하지 않을까 싶다.
아무리 시장이 혼란스럽고 어지러워도 공급은 계속되고 개발은 진행되며 수요는 일정하게 나온다는 점을 잊지말고 무리하지 않는 선에서 꾸준하게 관심을 갖고 지켜보는 자세도 가져가야 하겠다.
서기수 인카금융서비스 자산관리센터장
