넓은 의미로 매도인이 한 번 매도한 물건을 대가를 지급하고 다시 매수하는 계약을 말한다. 이 환매에는 법률적으로 두 가지의 수단이 있는데, 하나는 최초의 매매계약을 할 때에 매도인이 환매할 권리를 유보하고 그 목적물을 환매할 수 있다고 약속하는 것이고, 다른 하나는 한 번 보통의 매매계약을 체결하고 나서 다시 매도인이 장래의 일정 기간 내에 매수인으로부터 매수할 수 있다고 하는 예약을 하는 것이다.
㉠시장추출법:시장으로부터 직접 자본환원율을 추출하는 방법으로 대상부동산과 유사한 최근의 매매사례로부터 이 비율을 추출하는 것
㉡조성법(요소구성법)…대상부동산에 관한 위험을 여러가지 구성요소로 분해하고, 개별적인 위험에 따라 위험할증률을 더하여 자본환원율을 구하는 것
㉢투자결합법:저당투자자의 요구수익률과 지분투자자의 요구수익률을 결합시켜 자본환원율을 결정하는 방법으로 물리적 투자결합법과 금융적 투자결합법으로 구분
∙물리적 투자결합법:소득을 산출하는 부동산의 능력이 토지와 건물이 서로 다르며 분리할 수 있다는 가정에 근거
∙금융적 투자결합법:저당투자자의 요구수익률과 지분투자자의 요구수익률이 서로 다르다는 것에 착안한 방법으로 지분투자자의 요구수익률과 저당대출자의 요구수익률의 가중 평균치로서 구함
㉣Ellwood법:보유기간 동안에 예상되는 현금수입, 부동산의 가치상승분 또는 하락분, 그 동안의 지분형성분을 토대로 종합환원율을 계산하는 방법
㉠선형회귀분석(직선형 회귀분석, 단순회귀분석, 직선회귀분석, 단회귀분석):선형계획이라고도 하며 부동산 가격에 영향을 미치는 변수가 오직 하나만 존재한다고 가정하여 대상 부동산의 시장가치를 추계하는 회귀분석이다. 독립변수가 오직 하나만 존재하므로 단순회귀분석의 함수식은 일차함수의 관계가 성립한다.
즉, y=a+bx+
(y:종속변수, x:독립변수, a:회귀상수, b:회귀계수,:오차)
㉡다중회귀분석:부동산의 가격에 영향을 주는 변수가 여럿 존재한다는 전제하에 컴퓨터를 이용하여 시장가치를 추계하는 회귀분석이다.
즉, y=a+b1x1+b2x2+b3x3+……+bnxn+
(y:종속변수, x:독립변수, a:회귀상수, b:회귀계수,:오차)
하향시장이 저점에 이르러 하향을 멈추고 상승을 시작하는 국면이다. 이 국면에서 각종 시장 중 가장 빠른 반응을 보이는 순서는 증권시장, 금융시장, 실물시장(부동산시장)순이다. 이 기간은 금리가 낮고 자금의 여유가 있기 때문에 부동산거래가 활기를 띠기 시작하며 부동산투기가 고개를 들기 시작한다.
원래 주식시장에서 주식에 대한 정보가 주식가격에 미치는 영향을 분석하는 과정에서 출발하였다. 부동산시장에서 갖는 효율적 시장의 의미란 새로운 정보가 지체없이 가치에 반영되는 시장을 말한다. 반영되는 정보의 내용에 따라 약성 효율적 시장, 준강성 효율적 시장, 강성 효율적 시장으로 구분된다.
가망지 또는 예정지라고도 하며 용도적 지역종별 대분류 상호간 어떤 지역에서 다른 지역으로 전환되어 가는 지역을 말한다. 일반적으로 토지는 ‘임지→농지→택지’로 용도가 전환된다. 예컨대, 농지지역 내에서 농지로서 사용․수익되고 있으나, 머지않아 그 지역의 택지화가 객관적으로 예측되고 합리적으로 인정되는 경우 그 지역 내에 있는 토지를 택지가망지라 한다.